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奢侈稅上路已經一段時間了，但仍有不少民眾不清楚規定，而遭追稅的案例。你知道少做一個動作，就可能被課上百萬嗎？還有號稱免奢侈稅的農地，也被國稅局盯上了嗎？買賣房屋你不可忽略的四大要點！
一、換新屋要課奢侈稅？免！
舉一案例，設籍在台南的陳先生在台北工作，一年前在汐止買了一棟房子自住，但沒有遷戶，不久因為工作調動，賣掉房屋，改搬買到市區。
隔了幾個月，國稅局居然寄來奢侈稅補繳單，通知陳先生不僅要繳納九十萬元的奢侈稅，還附上了五十萬元的罰鍰。陳先生氣得跳腳，他認為自己是純自住、非投資，應該不須繳交奢侈稅。
很多民眾就因為少了「遷戶籍」這個動作，不僅要補稅還被罰鍰，主要原因是法律上規定戶籍登記為認定是否屬「自用住宅」的法定形式要件，不然沒有辦法確定你是否有沒有營業或出租，因此無法排除課稅。
根據財政部最新規定，無論一般換屋或非自願性換屋，出售不動產後三個月內，將戶籍遷入留供自住的房屋，就可以免課奢侈稅。
二、夫妻互贈要課奢侈稅？免！
少做一個動作，就可能被課上百萬。
稅捐機關表示：「夫妻互贈與不動產，需注意別跟奢侈稅扯上邊，否則划不來。」夫妻相互贈與土地，可以「申請不課」徵土地增值稅。
所以這是屬於自主性申請，別讓自己的權益睡著，然後還要被課上一筆稅！此外，受贈人接受後，兩年內一樣不可售出，不然一樣要被課奢侈稅。
三、調職賣房要課奢侈稅？免！
「不可抗拒因素」目前正是民眾與政府爭執的議題，最典型例子是因調職，未滿兩年而賣房，屬不可抗拒因素，如公司調職，不予課稅。
但有民眾因家中因素，調職賣房，被判定為非不可抗拒，依舊要繳納奢侈稅。原因是因為民眾是自己主動調職，而非被迫調職。
因此，針對是否擴大奢侈稅的豁免條款，財長張盛和表示，奢侈稅原則是不要傷及無辜，但「為經濟因素」的認定，也要看個案。
但一般情況下，只要非自願性賣房，別忘了爭取自己的權益！
四、出售農舍要課奢侈稅？免！
最近購買農地，興建農舍，蔚為一股風潮。一般我們認知上，農地是不用課奢侈稅的。
有民眾向國稅局詢問，出售持有期間未滿2年之農地及其地上農舍，但該農地並非都市計畫區內之土地，為何遭課奢侈稅並處罰？
財政部北區國稅局表示，所有權人應出示該管地方稅捐機關核發的「土地增值稅不課徵證明書」，如果沒有申請不課徵土地增值稅，就要提供「農業用地作農業使用證明書」或「符合農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，經國稅稽徵機關認定符合不課徵土地增值稅要件者，才可排除課稅。
此外，最近還有因算錯奢侈稅期，而遭追稅上百萬和罰鍰，怒告房仲的事件。國稅局表示，依法奢侈稅是以不動產完成登記取得所有權之日起算，一直到訂定銷售契約日為止。
但最近許多買賣未申報奢侈稅的案例，都算到銷售移轉登記日為止，等於提前一個月賣屋，符合奢侈稅課稅範圍。 買屋賣屋是大事情，奢侈稅一課動輒上百萬，民眾們相信專業之外，也別忘了自己了解相關知識來保護自身權益！
奢侈稅豁免條款將擴大
特種貨物及勞務稅（奢侈稅）開徵已逾二年，因非自願性因素售屋者，至今僅有一例符合免稅，無炒房意圖但因經濟需求被迫要在短期內售屋者，仍難逃奢侈稅的課稅法網。
案情節決定應否排除稅
財政部正在研修特種貨物及勞務稅條例，根據外界的建議，短期持有的售屋課稅案件，未來可以考慮以「其他」等概括豁免條款，視個案情節決定應否排除課稅，降低傷及無辜的範圍。
非自願性售屋准予免稅
奢侈稅自2011年6月起開徵後，所有非自願性售屋准予免稅的豁免情形，都要經財政部公告，約近二年半以來，僅有一例「因非自願性離職，出售新購房屋」者，符合免徵條件，其餘仍需課稅。
經濟因素售屋亦不適用
依據奢侈稅條例規定，所有權人與其配偶及未成年直系親屬持有二戶房地，欲出售持有期間未滿二年的新房地時，須符合「調職」、「非自願離職」或「其他非自願性因素」的法定要件，才可排除課稅。因經濟因素售屋，縱使迫於無奈，亦不適用。
未申報奢侈稅補稅處罰
南區國稅局有一案例，甲在2012年間出售持有未滿二年的新房地A，未依規定申報奢侈稅；且出售A房地時，甲名下另有一戶B房地，因而遭補稅處罰。甲主張考量配偶醫療方便購買A房地，因原任職公司薪資待遇無法維持家計，轉至其他公司上班才會出售A房地，非屬炒作。
國稅局表示，甲因轉換工作出售A房地，係出於自身經濟考量的自願性任、離職，且非屬同一公司的調職，也不符遭公司依勞動基準法第11條第4款規定資遣的非自願因素，不在免稅範圍。
財政部則指出，屬於「經濟因素需求」的售屋者，與現行公告非自願性離職的售屋情況不同，仍要課徵奢侈稅。目前公告的免徵案例，只限因新工作到外地任職，在外地購入新屋後，不到二年遭資遣，且符合勞動基準法的資遣規定者。
經濟日報╱記者陳美珍／台北報導

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小建商倒閉突顯交易安全重要

北市某新成屋案，因建商倒閉成為法拍屋，引起媒體關切報導，認為會不會是『冰山的一角』，而突顯出景氣下跌，建商因銷售業績欠佳，加上銀行緊縮銀根，會成為壓垮建商的最後一根稻草，而引起連鎖的骨牌效應。
根據住展企研室的了解，該案案名叫「帝圖」，位於北市重慶北路一段，為民國96年11月推出的預售屋，基地僅71坪、可售戶10戶，挑高3米6、一層一戶，預售的成交價每坪約43萬元左右。
按照該案現在行情，該案基地旁現有一新成屋建案「興洋興天地」，據住展企研室的預估，「興洋興天地」可能的行情價超過每坪百萬元，該區段更因位於台北火車站特區周邊，有了雙子星計劃的加持，成為炙手可熱的地段。
而遭法拍的帝圖，當初房價僅40幾萬元一坪，經過了5年多，現在周邊已有百萬元的行情，現在拍賣的價格，應該有當初成交價2倍的價錢，所以建商沒賺到錢，反倒是第一順位承接的銀行獲利豐厚，正所謂此一時彼一時也。
對於小建商因銀行緊縮銀根，或有其他因素而倒閉，我們不得而知。但住展企研室認為應該僅是個案的事件，小建案並不會對房市有何種影響，值得注意的是，因為景氣下修，小建商的投資風險係數變大，建議購屋者，現階段購屋還是要選大品牌有信譽的建商較妥當，因為動輒上千萬的房屋，交易的安全非常重要，否則萬一出了問題，可就血本無歸了！
【住展房屋網/台北報導】

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預售屋案遭法拍，房地產崩盤前兆！

房市現警訊？全國房價最高的台北市驚見建商因財務困難，造成興建中的整棟建案淪為法拍物件。根據士林地院法拍公告，遭法拍物件是創意世家建設位在重慶北路一段上的「帝圖」建案，預計十二日執行第一次法拍，底價二．五一億元。
利率如反轉升息情況恐將惡化
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，這或可當成「個案」來看，只是財務體質較不健全的建商，在房市交易低迷時，手中周轉資金有限，才會出現財務困難而遭到拍賣；較令人擔心的是，若市場利率反轉升息，這情況恐會惡化。
根據商業司揭露資訊，創意世家建設是二○○六年成立，資本額一億元，負責人為李祥剛，是結構技師出身，資歷逾二十年。而在二○○三年，李祥剛已創立知遠聯合實業並擔任董事長一職，且根據商業司資料，兩家建設公司登記地址均是同一個，合計歷年來兩公司推案逾三十個，均集中台北市。
遭到法拍的建案是創意世家建設在二○一○年推出的預售建案「帝圖」。根據住展雜誌調查的個案資訊，該案基地七十一坪，為地上十一樓、地下三樓住宅，規劃一層一戶，共十戶，一戶面積約七十八坪，當時每坪開價七十萬元。
此案僅法拍建物不含土地產權
不過，這件案例法拍項目僅有整棟建物，並不包含土地產權，根據地籍資料，地主是金興發資產管理。
寬頻房訊指出，此次士林地院法拍的物件僅有整棟建物，建物面積約八二六．四八坪，因此推測此案為合建案，即便如此，應該仍有投資業者感到興趣，先行拍下建物後，再與地主談買回條件或是買下土地所有權；但也不排除地主可能自行拍回建物產權。
不過，該案並非近期首例，根據法拍公告，桃園、高雄也有建商出現財務危機，導致名下土地或蓋到一半的建案遭到法拍。
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房市肥沃月灣，單元二夯

緊鄰7期的「單元二」自辦市地重劃區，包括精銳、麗明、陸府、惠宇等台中知名建商，目前都已著手規劃新案、伺機推出。由於建商卡位帶動地價高漲，加上營建成本大漲，建商預估，單元二目前規劃中的住宅大樓每坪單價會在35萬～50萬元；電梯別墅每戶總價4,500萬元起跳。

單元二「新富段」因鄰近特三號快速道路及台中高鐵站，加上綠地規劃完整，生活機能最強，是建商最看好的區段，也是單元二的4個區段內，最先發展的豪宅聚落；其中更以7期豪宅建商精銳建設，即將在「新富段」推出的電梯豪墅，基地面積近1,500坪最受市場矚目。

精銳建設「花千樹」為「單元二」少數大基地別墅社區，搭配單元二高綠覆率優勢，所以社區綠樹面積比房子多，加上更勝7期豪宅的公共設施，估每戶總價從4,500萬元起。

而麗明營造在單元二擁有兩塊土地、總面積合計約2,570坪。麗明營造董事長吳春山表示，單元一、二、三及台中高鐵特區將是未來最夯的區域，因為「交通決定一切」，上述區域均緊鄰中彰快速道路與台中高鐵站，讓中彰投到台中零距離。吳春山更預言，「單元二的開發速度與房價不會輸給12期」，麗明擁有的兩塊土地，初步將朝住宅大樓規劃。

近期購入「單元二」黎明國小附近建地的陸府建設，預計明年下半年推案，確定朝「生態大樓」規劃。陸府建設研發室協理林勝忠表示，單元二超低建蔽率、低密度開發，「未來每棟超高大樓都蓋在公園裡、就像住在樹海」，每個社區因為棟距超大、視野也放大。

林勝忠表示，單元二因為沒有開放空間獎勵，對住戶而言，綠地可以私有化，住戶的私密空間能確保、住起來更有安全感，「5年內，大家會看到不一樣的單元二」。惠宇建設最近以每坪均價45萬元、購入單元二1,200坪土地，地點正對向上花市。惠宇建設總經理顏定滄表示，惠宇購地原則是「跟著中彰快速道路沿線走」，從?子區、11期、12期到單元二、單元三。

顏定滄表示，7期土地每坪動輒2、300萬元，惠宇看好緊鄰7期的單元二、單元三，擁有低建蔽、低容積等特色，未來會是低密度開發的高級住宅區。惠宇單元二新案將朝住宅大樓規劃，坪數在50～70坪，預計年底掛件請照，由購地成本推估，每坪單價在35萬～40萬元之間。

值得一提的是，台中施工中的新建案很多，目前已出現缺工潮，帶動營建成本高漲，包括精銳、麗明、惠宇、陸府等建商都表示感受到營建成本上漲的壓力。營建案遍布全台的麗明營造董事長吳春山說，中部營建業缺工嚴重，如板模工、機電工、泥作工都缺，導致營建成本高漲。

業者預估，土地、營建成本雙雙上揚將進一步推升房價，尤其以低密度開發的單元二，因交通便利、綠地多、建築更新，業界預估未來房價將直逼7期。

【工商時報／記者曾麗芳／台北報導】 專業諮詢、重劃區土地買賣、土地重劃區買賣、區段徵收範圍土地買賣、畸零土地買賣、日據繼承土地買賣、公共設施保留道路用地買賣、可送出容積土地買賣、日據繼承土地登記、公同共有土地買賣、共有人眾多整合土地買賣、土地疑難雜症處理、土地繼承人查訪、土地困難案件辦理、地籍清理繼承人專辦查找、自辦市地重劃業務諮詢、耕地三七五租約諮詢、預告登記土地排除、地籍總歸戶查詢、共有人死亡絕戶土地買賣、土地買賣區域、新泰塭仔圳、新莊知識產業園區、林口特定區A7牛角坡站、二重疏洪道二側、蘆洲北側新開發特區、八里台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、土城暫緩發展區、板橋江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、文山老泉里、北投奇岩新社區、北投士林科學園區、中和彈藥庫、北北桃公共設施保留地、道路用地、公共設施保留地、私設道路、容積移轉、計畫道路、道路用地、實價登陸+實價課稅+買賣透明化+實價買賣+實價政策+實價價格+實價政策+農地+建地+旱地+林地工業+商業用地+各式土地

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信託避奢侈稅，稅局緊盯

奢侈稅避稅手法又有新招，小心被國稅局盯上。

高雄國稅局昨（24）日表示，有民眾將房屋登記為信託財產，並以信託移轉規避奢侈稅，此不合常規的信託規劃避稅案件，已被國稅局官員鎖定，提醒民眾不要心存僥倖，除了補稅還會加處罰鍰。

國稅局官員指出，近期查核轄區內房屋交易案件時，發現甲君要出售一間位於美術館區的千萬豪宅，因為持有不滿2年，出售將按出售價格的10％課徵奢侈稅。因此，甲君找上代書以信託移轉方式，將名下位於美術館區的豪宅信託給銀行，並設定房屋買主為信託受益人，打算等到持有2年期滿，再將房屋過戶給買主藉以規避上百萬元的奢侈稅。

國稅局官員指出，一般信託案件的委託人和受益人多半具有親屬關係，但此案，委託人甲君（賣方）和受益人（買方）毫無血緣關係，依常理判斷，就知道是樁「假信託真買賣」。

國稅局官員強調，利用信託規劃逃漏奢侈稅的民眾，在國稅局查到前自動補稅，只須加計利息不用罰鍰。

【工商時報／記者林淑慧／台北報導】賣公司+專業服務諮詢、土地買賣專業諮詢、重劃區土地買賣、土地重劃區買賣、區段徵收範圍土地買賣、畸零土地買賣、日據繼承土地買賣、公共設施保留道路用地買賣、可送出容積土地買賣、日據繼承土地登記、公同共有土地買賣、共有人眾多整合土地買賣、土地疑難雜症處理、土地繼承人查訪、土地困難案件辦理、地籍清理繼承人專辦查找、自辦市地重劃業務諮詢、耕地三七五租約諮詢、預告登記土地排除、地籍總歸戶查詢、共有人死亡絕戶土地買賣、土地買賣區域、新泰塭仔圳、新莊知識產業園區、林口特定區A7牛角坡站、二重疏洪道二側、蘆洲北側新開發特區、八里台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、土城暫緩發展區、板橋江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、文山老泉里、北投奇岩新社區、北投士林科學園區、中和彈藥庫、北北桃公共設施保留地、道路用地、公共設施保留地、私設道路、容積移轉、計畫道路、道路用地、實價登陸+實價課稅+買賣透明化+實價買賣+實價政策+實價價格+實價政策+農地+建地+旱地+林地工業+商業用地+各式土地

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自用宅買賣次數擬設限制

嚴防人頭炒房，國稅局祭出「以屋追人」查稅攻勢。同一棟房屋一年內被買賣超過二次以上，國稅局將鎖定買賣雙方查稅，杜絕人頭藉由交叉買賣升高查稅難度來規避奢侈稅的逃漏行為。

限制自用住宅的買賣次數

財政部今天將舉行奢侈稅施行成效檢討座談會，國稅局已提出修法建議，包括應限制自用住宅的買賣次數，以防堵炒房者利用人頭，短期頻繁買賣自用住宅的避稅行為。

國稅局為提高奢侈稅成效

五區國稅局為提高奢侈稅成效，已針對「精華地區申報銷售價格偏低」、「疑似利用人頭銷售」及「假贈與真買賣」等奢侈稅避稅行為選案查核。其中，人頭炒房的漏稅行為嚴重，國稅局發現，人頭買賣不動產已經擴大為交叉買賣，查核難度上升，建議財政部應修法限制自用住宅短期買賣的次數。

人頭會先進行「假買賣」

奢侈稅對於家庭核心成員僅有一戶房地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，二年內出售自住房地，均予排除課稅。但這項規定已變成炒房者利用人頭避稅的護身符，國稅局指出，許多人頭名下都只有一屋，外觀完全符合免稅條件，一年內買賣二到三戶者大有其人，卻完全免稅。

近來更發現，這些人頭彼此之間會先進行「假買賣」，交叉轉手後再出售給實際買家。

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

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服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、總登記、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、地籍總歸戶查詢、地籍清理辦理、繼承人查尋辦理、地籍總歸戶查詢、共有人眾多整合、土地疑難雜症、住道尚未分割等、各種土地相關業務。專業諮詢、重劃區土地買賣、土地重劃區買賣、區段徵收範圍土地買賣、畸零土地買賣、日據繼承土地買賣、公共設施保留道路用地買賣、可送出容積土地買賣、日據繼承土地登記、公同共有土地買賣、共有人眾多整合土地買賣、土地疑難雜症處理、土地繼承人查訪、土地困難案件辦理、地籍清理繼承人專辦查找、自辦市地重劃業務諮詢、耕地三七五租約諮詢、預告登記土地排除、地籍總歸戶查詢、共有人死亡絕戶土地買賣、土地買賣區域、新泰塭仔圳、新莊知識產業園區、林口特定區A7牛角坡站、二重疏洪道二側、蘆洲北側新開發特區、八里台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、土城暫緩發展區、板橋江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、文山老泉里、北投奇岩新社區、北投士林科學園區、中和彈藥庫、北北桃公共設施保留地、道路用地、公共設施保留地、私設道路、容積移轉、計畫道路、道路用地、實價登陸+實價課稅+買賣透明化+實價買賣+實價政策+實價價格+實價政策+農地+建地+旱地+林地工業+商業用地+各式土地

炒房逃漏奢侈稅，人頭戶建檔嚴查

特種貨物及勞務稅（奢侈稅）二年閉鎖期若確定延長，國稅局認為，為避免人頭戶買賣更形猖獗，應預先建立「疑似人頭戶檔案」，將短期頻繁買賣、所得與購屋能力不相稱者的售屋者，納為密切查稅對象。

利用人頭避稅愈來愈猖獗

財政部正在研擬奢侈稅的相關修法草案，負責執行奢侈稅查核重任的國稅機關認為，延長奢侈稅的閉鎖年限，確實有助於抑制炒房牟利的行為。

但閉鎖期愈長，利用人頭避稅的情形可能會愈猖獗。

名下沒房產人頭買賣房屋

依據國稅局實際查核經驗，部分幕後炒房者，利用名下沒有任何房產的人頭戶買賣不動產，藉由其免稅身分重複買賣，達到避稅目的。

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

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房仲業亂貼被逮，最高罰30萬

針對違規小廣告，環保局除了獎賞，也將祭出重罰，今年1到8月，依《廢棄物清理法》告發1013件違規張貼小廣告案，總罰金約124萬元；違規廣告刊登電話停話者，處分共有1308件，未來將緊盯房仲業者，一旦查獲，可處6萬到30萬元罰鍰。
新北市環保局指出，檢舉張貼小廣告，可處罰行為人1200元到6000元不等罰款，檢舉人可獲得裁罰獎金的50％，如果是檢舉大型廣告看板，則有30%的獎金；此外，環保局也結合電信法，將違規廣告電話辦理停話，最長可達6個月。
環保局認為，目前違規小廣告最大宗就是房仲業者，尤其是捷運板南線出口周邊、北大特區、新莊副都心、頭前重畫區等周邊，房仲小廣告問題最嚴重，這些區域將是稽查重點。
未來將結合地政局祭出《不動產經紀業管理條例》，如果違規小廣告的行為人具有不動產仲介或代銷經紀營業員身分，將裁處6萬元以上、30萬元以下罰鍰，並公布違規業者名單。
【中國時報／林金池／新北報導】

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利率升破3％，房市反轉關鍵

QE（量化寬鬆）退場代表過往推升房價快速高漲的資金動能已不存在，接著將牽動利率調升，而且升息已是未來確定趨勢，一旦升息幅度與速度超過負擔，房市勢必將會有一波騷動。房產業者觀察，利率升破3％將造成民眾對於房市投資信心不足，預期將成房市反轉關鍵。

7月傳出QE退場消息，五都買氣均出現明顯下滑，尤以北市買氣衰退最多，幅度將近2成，若是QE一旦退場將對房市造成相當程度衝擊。

過去5年，在QE帶動下，房價如加裝渦輪，一路往上飆漲，如今即將面對QE退場，房市缺乏資金帶動，房價要再大幅度上漲已是不太可能，部分投資客更可能因為資金退潮，必須調節手中投資的房產，換取現金傍身，因此，預期將有一波房市整理階段。

再加上必須面對QE退場後，隨之而來的升息趨勢，此舉等同直接增加房貸負擔，對只有一戶的自住民眾來說，影響相對有限，不過，對於手中有多戶以上的投資客，等同利息負擔翻了好幾倍。

業者指出，目前房貸利率約2％，如果未來連續升息，利率超過3％時，將衝擊投資人信心，因為升息態勢相當明顯，而且可能還會持續升息，利息負擔只會愈來愈重，加上缺乏資金挹注的房市，房價已經到達天花板，增值空間不再，勢必會為了減輕利息負擔而出脫房地產。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋指出，對於未來房市可能產生衝擊的三項利空，包括QE退場、奢侈稅修法，以及油、電、基本工資調漲。

其中QE退場後有兩大觀察指標，一是QE退場後的台股表現，假設QE退場後，股市表現不佳，將連帶衝擊房市，再者就是觀察利率變化，目前來看低利率可能還會維持一段時間，但在可預見的未來，升息將是未來的趨勢。

【自由時報／記者徐義平／台北報導】
 

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史上頭一遭，建商退訂護老樹

建商停止個案開發護老樹，史上頭一遭！興富發集團的興益發建設，位於台中市台灣大道上的預售案「新文華」，昨（10）日宣布開發案喊卡，居民的「護樹」行動，讓建商最後決定從善如流，並向310戶購屋客戶解約退款。
雖然建商忍痛割愛退屋，但據了解，興益發已投入的開發成本超過10億元，包括購地款7億餘元、建築師規劃設計費用及利息支出等；緊接著，建商須退款3億多元給客戶，並償還4.5億元銀行貸款。建商這次罕見的退讓，的確吃了不少虧。
興益發建設股本2,500萬元，係興富發建設董事長鄭欽天姻親家族所投資。今年初在台中市西區後龍里推出基地面積594坪、總銷27億的「新文華」案，規劃310戶、每戶25~39坪，推出未久就銷售一空。
由於規劃興建28層樓住宅大樓，附近居民以日後大樓拔高而起恐讓基地旁的古茄苳樹日照時數減少、周邊土地不良排水和透氣，因此展開柔性「護樹」行動，而台中市府也支持居民護樹。興益發最後決定從善如流，上周五寄發退屋還款通知函給310戶承購戶，全案喊卡。
興富發建設副總經理廖昭雄昨日代表興益發建設召開記者會，表示基於創造市民、市府、建商三贏局面，興益發決定不再開發；並依預售屋買賣契約載明事項，依原價向客戶解約退款，無息原價買回已售房地，期待此事圓滿落幕。至於興益發和市府之間的法律問題，一切尊重市府。
這是繼日勝生「美河市」因市府捷運局不交地、造成1,600多戶承購戶延後辦理交屋事件之後，另一椿地方政府介入建商與承購戶之間契約關係的案例。
【工商時報／記者蔡惠芳╱台北報導】

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航空城點金，桃園漲幅大，台中藝文味，高雄進度快

飛吧！航空城／翱翔天際的飛機，載著人們前往目的地，也將地區發展帶往新的里程碑。桃園、台中、高雄3大航空城計畫，究竟蘊藏哪些建設與商機？《地產王》帶你一次總覽。

CoverStory封面故事

重大建設一向為房市點金，航空城帶來的人潮與商機更是「錢景可期」。不過全台北中南航空城的先天條件、開發計劃不同，形成各自發展。桃園航空城因政府大力推動，話題最多、面積最大；台中水湳經貿園區以人文氣息取勝；高雄小港機場周邊計劃則預計2017年完成市地重劃，進度最快。

桃園航空城、台中水湳經貿園區皆屬大規模區段徵收案，高雄小港機場周邊則有面積較小的市地重劃。桃園縣因有升格、航空城、捷運機場線等各項議題加持。新理想廣告總經理黃正忠直言：「2013年上半年桃園房市過熱。」但他也表示，長期來看桃園仍是亮點。
 

3大航空城開發計劃比較

議題發酵農地價漲

21世紀不動產大園航空城捷運加盟店店長張逸豪指出，桃園航空城優勢在於國際航線多，外籍、商務人士日後可以帶動觀光、旅館產業，發展會比台北的松山機場要好。桃園航空城計劃更使農地價格翻漲，過去7、8年都停留在每坪6000~8000元，現在多有每坪9萬元的行情，也因民眾看好未來，對區段徵收配合度很高。

台中因水湳機場遷移，原址成為如今的水湳經貿園區；不同於其它開發計劃，水湳經貿園區可謂「最具設計感」。台中市政府都市發展局城鄉計劃科正工程司吳信儀指出，除了興建近70公頃的公園，台灣塔、市立圖書館、市立美術館、中央生態公園等建設多是國際競圖選出。特色建築可翻新城市風貌，也可和規劃的購物中心、旅館、商務中心等相輔相成，引進更多觀光人潮。

網路地產王總經理陳韻如表示，機場位市郊地區，如桃園航空城才能有大規模的發展計劃；反觀高雄市小港機場與台北市松山機場皆位人口較稠密區，腹地較小、航線也較少，周邊機能成熟，自然開發有限。

小港區2年漲幅4成

目前鄰近小港機場的開發計劃為機場東南側約23公頃的機關用地，過去為營區，現預計變更為住宅、商業、公園用地。

雖然面積「最迷你」，但永慶不動產小港捷運加盟店店長林義智認為，因地點近小港醫院，推估重劃完成後，地區發展重心與人潮可能東移；且因高雄市區房價起漲，民眾向外圍購屋，小港區近2年漲幅已達4成、機場附近中古大樓每坪均價9.5萬元。

台中1/3園區規劃綠地

台中水湳經貿園區前身為水湳機場；2004年水湳機場遷移至清泉崗後，政府審定都市計劃，於2009年實施。台中市政府城鄉發展局正工程司吳信儀表示，明年可完成區段徵收基礎工程，美術館、台灣塔等建設預計2018年完工。

群義房屋水湳大雅店協理廖翊凱指出，園區約1/3土地規劃綠地，加上台灣塔等地標建築，條件遠勝於台中其它重劃區。他並表示，周邊屋主惜售心態明顯；以新成屋買賣為例，買方多預期每坪18~20萬元，賣方則希望以每坪22~24萬元售出，雙方認知拉大。

【蘋果日報／潘姿羽／綜合報導】

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權可分割貸款，建商：有助買氣，樂觀其成

地上權住宅房貸將有所突破，為拓展地上權市場，財政部邀請相關業者座談，研商分割地上權的辦法，據悉，財政部將修改地上權作業要點，未來使地上權可以分割移轉，將有助民眾向銀行抵押貸款，取得較高貸款成數和較低利率。而相關規定將在10月上路，但不溯及既往。對此，房地產業內表示，肯定政府的德政，相關修法將有助設定地上權案的執行，提升業者參與意願。
不過，目前有高達5筆已標出的地上權住宅案，包括華固(2548)的景美財訓案、日勝生(2547)的大安區案、冠德(2520)的大直案、志嘉(5529)的中正區案、以及昇陽(3266)的板橋案等，若相關規範不溯及既往，將使個案仍面臨買方貸款上的困難，也不利銷售。
現行的地上權案無法分割移轉，致地上權住宅的買方無建物所有權及地上權，而僅有使用權，使金融業認為使用權不屬於銀行法第12條規定的擔保品，無法辦理融資貸款。
舉例來說，日勝生的交九京站案，即因無法分割地上權，當年在銷售時無法取得銀行的房屋貸款融資，致該案多數買方是抱著現金購買，或者以別的房屋進行貸款後繳納這筆地上權貸款，甚至有一部份買方是以利率高達4%的信用貸款向銀行融資購屋。
因此，隨著政府將以設定地上權50年或70年取得標售國有土地，地上權已成為新的國土政策，但融資問題未解，降低房地產業者參與意願，舉例來說，景美財訓所就流標多次後才標出。
業者積極向政府建議，應開放分割地上權，若能開放地上權分割移轉，不僅有助於民眾向銀行抵押貸款，取得較高貸款成數及較低利率，同時也能促進地上權住宅的買賣流通性，有助提高購屋意願。
如今，財政部傾向在一定條件下開放分割地上權，將盡快修改地上權作業要點，最快10月推出的地上權案即能適用，不過，僅限未來的新案適用，過去已標脫的地上權案將無法溯及既往。不過，為了妥善管理，將要求得標業者，必須承擔起無償管理的責任，同時也要預繳履約保證金。
業者表示，開放地上權分割對房地產業而言是一大利多，也肯定政府的德政，然而，相關制度的開放，將有助提升未來建商參與投資地上權的意願。
不過，也有營建業內憂心，目前在房價高漲的階段，建商競標地上權案價格已經不合理，不少地上權未來推案要上看百萬元/坪，僅為市價的7成，甚至8成，未來若可分割地上權，則對部份民眾而言已與購買一般住宅無異，恐怕使地上權房價更向市價貼近。
而已得標地上權案的華固、日勝生、冠德等業主，則無法受惠，主因相關規定將無法溯及既往，因此相關華固、日勝生均表示，在手的地上權案均將在明年才會推出，但盼新制可以溯及既往；冠德大直案則已轉向自用不賣，未來不排除做為企業總部使用。
【精實新聞／記者林詩茵報導】

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開拓財源張盛和：加稅是最後選項

政府瀕臨債限破表危機，財政部長張盛和昨天宣布三項財政健全計畫，包括以活化國有地、加速民營化釋股，優先開拓財源；加稅是最後選項。

張盛和表示，目前政府每年財政缺口約兩千六百億元、每年舉債餘額約剩兩千八百多億元，「大概一年就用完」；每年舉債若壓低於一千億元，只需再籌一千六百多億元，債限絕不會破表。
張盛和說，去年政府節流約五百億元，再透過土地活化、釋股等開源措施，一千餘億財務缺口並不是太困難的事，ＧＤＰ（國內生產毛額）維持百分之二成長就夠了。
他表示國家財源主要是「稅、費、捐、債」四大項，財政部會綜合調配，把壓力分散，不會集中在同一點，就像被高跟鞋踩到一定很痛，至於「加稅是很後面的考量」。
張盛和說，不必悲觀，因為谷底已經過了，台灣對歐洲的出口已經回升；近年只有民國九十八年金融海嘯時是經濟負成長，財政缺口約四千多億元，估計今年ＧＤＰ可維持百分之二的正成長，明年大約百分之三點三。
張盛和說，政府目前優勢是國有土地活化，雖然無法一下子彌補，但這是「養雞生蛋」。財政部國有財產署也指出，華光社區本月底將拆清違建，明年八月招商，預計興建國際觀光旅館、商辦大樓，台北學苑土地十月即可公開招標。

圖／經濟日報提供【聯合報╱記者林政忠／台北報導】

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土地移轉現值，依5時點判定

依據現行稅制，土地增值稅主要依照土地漲價總數額公式計算，並隨物價指數調整前次移轉現值，財政部昨（9）日修正土地稅法施行細則，明訂申報移轉現值的審核標準。財政部官員說，此舉有助疏解訟源。

立法院新會期即將開議，財政部已提出「土地稅法施行細則部分條文修正草案」，準備在新會期推動修正。
官員表示，由於現行稅法規定，土地移轉係以公告現值作為計算土地增值稅的基礎，但是公告現值與實際移轉價格之間，往往有很大的差距，導致有心炒作房地產者，不但有規避稅負的空間，甚至能在短期間內獲取暴利，助漲房地產價格。
因此，依據土地稅法規定，土地漲價總數額計算，以納稅義務人及權利申報移轉或申報設定典權時，該土地之公告現值為計算基礎。但申報之土地實際移轉現值超過公告現值者，應以自行申報之移轉現值為準，徵收土增稅。
官員說，土地稅法也規定，遇到一般物價有變動時，應按政府發布的物價指數調整原規定地價或前次移轉現值，再計算土地漲價總數額；不過，由於土地買賣實務上，常見對於申報移轉現值的時點認知不一，而引發糾紛或訴訟，財部因此決定修正。
財政部表示，土地增值稅申報移轉現值的審核標準，須依據土地稅法第30條第1項規定辦理，除了申報人超過法定申報期間才申報，必須以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準外，其他情況則分別依立約日、死亡日、拍定日、購買日、提出訟訴日為準。
舉例而言，甲乙雙方訂有土地買賣契約，因移轉糾紛提起訴訟，提出訟訴日為82年1月5日，甲並依法院判決移轉土地給乙，但乙則到96年1月5日才申報移轉現值。
官員說，乙申報移轉現值的審核，應以起訴日的公告土地現值為準，其適用的物價指數調整基期，也應回溯至82年1月5日適用。
【工商時報／記者林淑慧╱台北報導】

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房屋專有名詞：大公或小公區別？

「大公與小公」為建築實務上，雖無法令依據，但已然約定成俗。一般大家在購買房子時,在定型化契約書中看到「大公」或「小公」這樣子的字眼,到底麼是「大公」,是「小公」？

所謂大公？

由全體區分所有權人來分攤，這在實務上叫做「大公」；「大公」係指地下室的樓梯間、管理員室、受電室、門廳、走道、通道屋頂突出物、機械房、發電機室、蓄水池、水箱等公共設施

所謂小公？

「小公」係指每一層樓的樓梯間、電梯間、通道、走道等，同一樓層住戶可以共同使用之公共設施。也可以由部分區分所有權人來分攤，這就稱為「小公」。

 公設負擔

因此若要買房子大家就要仔細的看到底哪些地方被定成「大公」或「小公」,如果是屬於大家要一起負擔費用的部分卻只是要少部分人負擔,那這契約可得好好斟酌囉。

大公可以變小公？

1.例如停車位已登記成大公，但是並不是每一個住戶都要停車，這時就有調整成小公的需要。

公共設施的登記：

１.另外建號

公共設施要另外編一個建號，不跟專有部分混在一起。

２.大小公皆宜

公共設施可以當大公，也可以當小公。

３.不可單獨買賣

公共設施不可以和主建物（你「家」）分離。

４.沒有權狀

公共設施不可以登記成主建物，沒有權狀。

５.不可單獨抵押公共設施不可以單獨去過戶或設定抵押等。

６.大公抽出來當小公

除了上面的基本規定外，當有需要的時候，可以把已登記的大公抽出來當小公，但須注意：

ａ.全體同意

要讓全體區分所有權人都同意。

ｂ.比例協議

全體區分所有權人要協議，看看由那些部分區分所有權人來分攤與分攤的比例。

以前的建物，只要建物所有權第一次登記好了，公共設施就被綁得緊緊的，但現在有了上述方法，仍有再調整的機會。

這些公共設施是我們和其他住戶一起共有的，大家在上面都有所有權,而且將來要將房屋賣出時,這些公共設施是一定要隨同出賣的。
 

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土地重劃後首次移轉，可減徵土地增值稅

台北市稅捐稽徵處表示，經重劃的土地，若在重劃後第一次移轉，土地增值稅可減徵四○％，如果是長期持有該土地，可以就超過稅率二○％的部分，辦理減徵。
稅捐處表示，若土地持有年限達二○年、三○年、四○年以上者，可分別就超過稅率二○％的部分，減徵土地增值稅二○％、三○％、四○％。另外，重劃區內的土地，若在辦理期間，無法作為原來的用途或沒有收益，將可免徵地價稅，且於辦理完成後，地價稅將可減半徵收二年。
稅捐處指出，曾有某公司移轉大安區一塊已經持有四○多年的土地，該土地公告現值一億多元，土地漲價非常可觀。稅捐處在核課土地增值稅時發現，該土地於今年初曾經過市地重劃，因此超過稅率二○％的部分可減徵土地增值稅四○％，且該土地重劃後第一次移轉，又再給予減徵稅額四○％。
稅捐處指出，重劃土地的所有權人如有負擔重劃費用，可以在移轉土地時附上「土地重劃負擔總費用證明書」，稅捐處在核課土地增值稅時，就會由申報的土地移轉現值中，減除土地重劃費用後，計算土地漲價總數額，再按漲價總數額依規定的稅率課徵土地增值稅。
 

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實價登錄網、防災地圖，開放資料最佳例證

「Open Data」聽起來是個學術名詞，不過，「Open Data」早已深入一般民眾生活，去年8月1日開始啟用的內政部「實價登錄」網站，以及今年7月推出的Google台灣災害應變資訊平台，就是台灣政府開放資料的最佳例證。
房價不斷上升，政府在祭出奢侈稅後，再推出實價登錄機制。2012年中，內政部正式推動實價登錄機制，透過這項機制，不動產交易資訊透明化，不肖業者再也沒有哄抬房價的空間。
到今年8月1日，實價登錄屆滿1年，這一年中，北市實價登錄成交案件達1萬多件，其中首購族占比達65%，顯示房價資訊透明化機制確實帶動了首購族信心。
透過政府開放資料平台，民眾對於房產市場有更深入的了解，也帶動國內無殼蝸牛買房信心，讓更多民眾願意在透明機制下，為自己打造一個溫暖的家。不過，政府的資料開房並不僅限於房地產，今年7月，政府也首度與民間企業Google合作，打造災害應變資訊平台。
每一次颱風來臨時，行政院各部會就會密切監控全台各地氣候、水土、公路災害應變狀況，只是，這些資料甚鉅、且跨越各部會，要由一個特殊機關整合並不容易，因此，台灣政府選擇和軟體大廠Google合作，推出災害應變資訊平台。
Google指出，這個平台匯集中央氣象局、行政院農業委員會水土保持局、經濟部水利署、交通部公路總局與國家災害防救科技中心等政府重大災害防治單位提供的災害資訊，首波推出災害示警服務、台灣防災地圖，民眾只要透過PC、智慧型手機、平板電腦等3C科技，就可以隨時掌握颱風、土石流的最新動態，已在天災來臨時，保障自身安全。
聯合晚報/記者馬瑞璿 / 台北報導

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房仲的「霸王條款」無效

仲介公司與賣方簽訂的委託銷售契約中，都會註明：「買方出價高於賣方底價，雙方的買賣契約即成立生效，賣方必須支付房仲服務費，」此一條款行之多年，被稱為仲介業的「霸王條款」。但法院最新判決認為，這一條款剝奪賣方的賣屋決定權，對賣方不公平，違反消保法規定，應屬無效。

王姓女子前年底委託房仲公司，以底價二三九六萬元銷售台北市仁愛路四段的店面，但因王女懷疑房仲業者低報市價，甚至洩漏底價，又有房仲員工假扮客人要搶買房子，晚上在王女家門口猛烈敲門二小時，引起王女恐懼，第二天就決定解約不賣，但房仲聲稱已經有周姓買家願以總價二八八六萬元價格購買，出價高於王女的底價，依契約規定，買賣契約成立生效，房仲有權要求王女支付九十五萬元仲介費，雙方打起官司。

法院有新見解

過去這類的官司，法院根據契約的條款都會判決房仲勝訴，但最近司法實務上有了不同以往的新見解，認為房仲業此一「霸王條款」無效，本件官司判決房仲業者敗訴，引起房仲業者恐慌。

法院認為，房仲只是扮演「居間」的角色，所簽的委託銷售契約也只是「居間契約」，依居間之法律性質，買賣雙方並不因此喪失議約之權利，但仲介業在委託銷售契約約定「買方出價達到委託底價時，買賣雙方之買賣契約成立生效」，這種「擬制」買賣契約生效的「霸王條款」，剝奪買賣雙方關於契約之決定權，該約定違反消費者保護法第十二條之規定，應屬無效。

房地買賣契約通常要買賣雙方就「必要之點」達成共識，契約才能成立，而「必要之點」絕非僅有價金這一項，雙方在議約交涉時，常會涉及小公、大公等面積之計算方式、陽台是否外推、是否有違章增建物、是否為凶宅、是否漏水、有無其他瑕疵、是否分期給付及清償期、交付方法等等重要買賣條件，但現在卻被房仲業窄化為只要買方出價達到委託底價時，契約就成立，賣方因而喪失締約決定權。

賣方有最後決定權

法院指出，依仲介業的「霸王條款」約定，若有兩位買家的出價都高於底價，豈不是兩位買家的買賣契約都成立？這要賣方如何履約？事實上，賣家有權選擇賣給其中一個買家，因此在斡旋和委託階段，房仲並無權代理屋主來決定與誰締約，最後的決定權仍在賣家。

法院此一新見解將迫使房仲的委託銷售契約要檢討、修正，把買賣的決定權留給賣家，讓房仲業者回歸到「居間者」的角色。

更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw 文／蘇儀　攝影／邱添榮

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房仲小蜜蜂街頭橫行，獵蜂行動最高罰30萬

房屋仲介業者為了招攬客戶，常常會在巷弄間張貼小廣告，電線桿、變電箱，甚至是家戶門口，都成了房仲業者打廣告的免費空間。台北市環保局為了揪出這些破壞市容兇手的小廣告，自即日起執行獵蜂計畫，最高可罰30萬元罰鍰。

房屋仲介業者術語中的貼「小蜜蜂」，即是破壞市容兇手之一的「小廣告」，而房仲業者常以騎摩托車、兩人一組的方式在市區穿梭，張貼房仲小廣告。台北市環保局獵蜂計畫，同樣以機動性高的機車出勤。

台北市環保局長吳盛忠表示，該小組成員皆配有行車紀錄器及電動機車，藉由電動機車靈活機動性與行車紀錄器超廣角視野、高畫質影像及可長時間連續錄影的特性，除了可以大為提升取締證據力，讓違規者無所遁形，又可避免稽查人員跟拍時行車安全的顧慮。

根據環保局統計，今(102)年1至7月，台北市共稽查拆除18萬2千多件小廣告，成功告發1,300多件，其中僅5件為房仲業者，告發率偏低。環保局獵蜂計畫啟動後，將針對房市交易熱絡的大安、信義及中山等區域，列為主要取締地區。

違者除可依違反廢棄物清理法告發，處1,200元以上、6,000元以下罰鍰外，如違規行為人經查證具有不動產經紀業營業員身分，環保局一律移請地政局以違反不動產經紀業管理條例，重罰6萬元以上、30萬元以下罰鍰，並適時公布違規業者名單。

為有效遏止房仲業者隨處貼小廣告歪風，台北市環保局自即日起，針對12行政區易遭張貼廣告的熱點區域，進行埋伏守候或來回巡邏，執行取締工作。環保局呼籲業者，應循合法管道，如網路宣傳、或合法申請廣告板欄等方式進行宣傳，以免受罰。

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服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、總登記、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、地籍總歸戶查詢、地籍清理辦理、繼承人查尋辦理、地籍總歸戶查詢、共有人眾多整合、土地疑難雜症、住道尚未分割等、各種土地相關業務。

標示變更登記屬於事實上之處分，非屬民法第七百五十九條所規定之物權處分

下列解釋函令發布前，曾令很多繼承人因無法申請「農業用地作農業使用證明書」（或證明所繼承之農地係全部供作農業使用）而繳納鉅額遺產稅!早期農業用地上如存在有先人墳墓或其他非供農業使用之設施（道路），如不及早在繼承事實發生前由原所有權人辦好標示分割（將未農用的部分先分割出來），一旦被繼承人死亡而擬由繼承人辦理繼承時，可能因無法申請農用證明而需將整塊農地價值併入遺產總額來課徵遺產稅，我聽過的最高金額為四千多萬元!

依據下列函釋意旨：標示變更登記之性質屬於「事實上處分」與民法759條之「物權上處分」有別!繼承人得先以權利人名義辦理標示分割登記後再辦理繼承登記，如此一來；如有上述情事發生時，繼承人只須先依法辦理標示分割並將未做農業使用部分切割出來，如此就不會整筆土地皆被視為未作農用而被課稅!

內授中辦地字第1000723535號

一、按依民法第一千一百四十七條、第一千一百四十八條及第一千一百五十一條規定，繼承，因被繼承人死亡而開始，繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。又依民法第七百五十九條規定，因繼承於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，故自不動產登記名義人死亡之時起，其繼承人不待登記當然取得不動產物權，惟仍須完成繼承登記，始得處分其物權。而該條文所稱處分，參依最高法院七十四年台上字第二○二四號判例及八十七年台上字第二九八號判決，乃指物權處分行為，亦即法律上使其物權發生變動之處分行為，但不包括事實上之處分行為。至事實上之處分，係就標的物為物質之變形，改造或毀損等物理上之事實行為，例如拆除房屋等。而法律上之處分乃就標的物之所有權為移轉、限制或消滅等，使所有權發生變動之法律行為，例如所有權之移轉等（民法物權論（上）謝在全著，九十九年版，第一百六十三頁參照）。

二、又所謂土地標示分割係將同一所有權人之一宗土地，分割為多宗，純係土地權利客體之變更（溫豐文著，土地法，八十三年修訂版，第一百六十頁參照），未涉權利內容之變動，揆諸上開說明，自非屬民法第七百五十九條規定之物權處分行為。
 

三、實務上辦理標示分割登記之原因不一而足，或由於土地之一部移轉，或由於一部之變更使用，或由於共有物分割等（李鴻毅著，土地法論，八十三年九月修訂十九版，第三百四十一頁），而標示分割登記與共有物分割登記係屬二事，前者純就物之標示所為之變更登記，分割後各筆之權利並無異動；後者為共有人間協議就共有物分別各自取得其應有部分所有權之權利變更登記。故標示分割登記未必均屬辦理共有物分割登記之前置作業，且辦理共有物分割登記者，亦未必有標示分割之行為（土地登記規則第一百零五條但書規定參照）。另查土地登記規則第二十七條第五款規定之標示變更登記，得由權利人或登記名義人單獨申請登記，如土地所有權人死亡，繼承人於未辦竣繼承登記前雖不得謂為登記名義人，但依上開民法第一千一百四十八條等規定，繼承人自被繼承人死亡開始時，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，故繼承人仍得以權利人名義依上開規則規定申請標示分割登記。
 

四、本解釋令自即日起生效，同時本部九十二年一月六日內授中辦地字第○九一○○一九九五六號函及九十九年九月三十日內授中辦地字第○九九○七二五五五三號函一併停止適用。