「敦南太子」百億流標,價格太貴是主因


MyGoNews 林承志/台北報導】倍受關注的敦南太子大樓以流標收場,瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣不動產投資協會理事長曾東茂表示,太子金融中心的現況與設計是以自用型總部大樓來規劃,以及面臨敦化南路的林蔭大道與燙金門牌,其可見度及氣派度對於總部大樓來說是非常難得的標的,但是此次的流標則顯示出市場氛圍仍趨保守,還未達此價位。
以建物基礎來看,拆分後的樓上層建物單價約150萬元;就土地基礎來看,單坪價高達1,911萬元,以住三之二與住三的法定容積 (平均容積率約342%) 計算,建坪單價(A.V.)高達每建坪559萬元,遠遠高於目前市場上的交易。例如同樣位於敦化南路的土地交易來看,2011年初元利建設買下遠企旁土地時的價格約為每坪900~950萬元,也是住三之二與住三的土地,所以如果是以目前的土地市場行情來看這個標的,是有相當的差距。
另外,由於該大樓是以舊容積率標準興建,所以建物面積已高於目前可興建的規定,因此如果是以重新開發的角度來看此案,是無法有相同的建築面積,因此在最高最有效利用的原則下,還是要保留原有建物,在整修或改建的狀況下,才能創造最高價值。
如果維持辦公大樓使用,市場行情約為2,200~2,500//月,在每坪150萬元的基礎下,毛租金資本化率(Gross Cap. Rate)約為1.7~2.0%,可能無法達到金管會對於壽險公司持有收益性不動產時收益率的期待(2.5~3.0%),影響壽險公司投資可能性;此外開發商/建商也未積極搶標,顯示出市場氛圍仍趨保守,還未達此價位。


 


 


 


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