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零售俏，店面行情燒到二樓

【MyGoNews林湘慈/台北報導】雖然2011年第三季的製造業景氣受歐美需求疲軟影響，但由於零售業強勁與陸客觀光的刺激，台灣仍可維持外冷內熱的景況。以日本連鎖平價服飾來台大舉展店，以及近日西班牙平價時尚品牌於101大樓設櫃，並創下每日萬名消費者朝聖、假日業績破億的消費熱況來看，與消費市況緊密連結的店面需求，依然充滿無窮的潛力。除了熱門商圈的金店面以外，商圈的空間需求已經突破過去一樓「街邊店」的限制，較冷門的二樓店面無論在價量表現都相當亮眼。



根據永慶房仲集團店面事業部統計，至2011年10月為止，二樓店面的成交指數達220(以2004年為基準)，僅次於1997年的歷史高量，預估2011年較2010年可成長6成以上。而且過往百萬的成交行情多出現在市中心的忠孝東路四段的SOGO商圈以及西門町百貨商圈，2011年則連士林夜市都已經出現每坪破百萬的二樓店面行情，顯示店面熱已經延燒到各個立體商圈。



永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴指出，奢侈稅、全球股災讓許多高資產買方轉進租金報酬率、價格較有支撐潛力的店面市場，再加上消費型態的多樣性、旺盛的消費人潮，以及精華店面的稀有性，都是吸引二樓屋主轉用作店面或進行交易的誘因。



商業區專享紅利 熱門商圈二樓店面轉用率超過9成

鄭朝鶴表示，依台北市相關建築管理的法令規定，坐落在「商業區」的建築物的二樓以上空間才能作為營業空間。所以過去較熱門的二樓店面多集中在市中心商業區的臨路大樓，或是大型夜市商圈。

根據永慶房仲集團店面事業部調查，目前二樓店面轉用率(從住宅或商辦轉為店面使用)最高的當屬忠孝SOGO、西門町、士林夜市、站前商圈，轉用作店面使用的比例都超過5成。

以忠孝SOGO商圈為例，早期二樓店面多為連鎖餐廳，近期有則補教、醫美、娛樂、精品業加入。目前行情居各區之首首，雖未破每坪200萬大關，但相較於後巷第一排動輒4、500萬的行情而言，有比價的優勢，因此除非一樓作金融金構使用之外，否則空置率不高。而站前商圈則因為交通人潮帶來的大量轉運商機，無論餐飲業、百貨業、補教業的商機都大，二樓店面的使用比例僅次於忠孝SOGO商圈。

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房市價格「北修南漲」 市場買氣「由賣轉買」

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】時至年底，房產傳統第四季即將到來，的確，在交易量上趨於平穩，除此之外，市場還有哪些改變？住商不動產企劃研究室統計四大都會近3個月的成交資料後發現，在去化天數和議價空間上，卻出現了變化；北市、新北市的議價空間小縮，但去化天數卻兩樣情，台中高雄議價平穩，但去化天數皆出現增加。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，從議價空間看來，因市場無重大利空，屋主降價意願不高，但去化天數大增的狀況看來，不少委託已久的屋主率先降價，想要先搶先贏，提前現金入袋。



從這份統計來看，北市與新北市議價空間都較9月來得小，但去化天數上，北市3個月來明顯增加，新北市卻減少，在價格部分，雙北市表現皆弱，持續走低，徐佳馨認為，北市屋主姿態高，如果不是早有認知，就得拖長才要讓價，也讓北市去化天數大增。反觀新北市屋主對前景較無把握，因此態度上較為積極，另外，從近3個月新北市的議價比率皆在15-16%之間穩定徘徊，可見漫天開價的屋主已經不多，徐佳馨認為，新北市屋主可能也希望在第四季順利脫身，在價格上相對柔軟。



台中與高雄展現兩樣情，相較於9月，台中市議價空間減1.28%，也是3個月來的最低點，去化天數較8月減少7.1天，顯見讓價與銷售速度密切相關。高雄市在近3個月內議價空間大增，價格與去化天數也增加。徐佳馨推論，由於高雄房價低，自用屋主進場意願高，加上賣得較久的屋主也比較願意讓價，因此成交比例就更為提高。徐佳馨認為，未來經濟局勢走向將影響賣方心態，特別是雙北市受影響的程度將更高。

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2012賣房，恐會多繳土增稅

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】信義房屋引用台北市官員說法表示，2012年台北市土地公告現值漲幅可能在9%左右，以2011年初一口氣調高12.08%，加上2012年的9%估算，累計2年土地公告現值漲幅達22%，2年漲幅是近20年的新高，以2011年各行政區調幅都在10%~12%的狀況來看，幾乎是全面性的調整。近期有意售屋的民眾，可把握最近2個月的售屋時間，比起2012年售屋土增稅可少繳一些。

雖然預估2012年土地公告現值漲幅略遜2011年的12.08%，不過累計2年土地公告現值就增加22%，對於台北市的屋主來說，日後售屋要繳的土增稅將明顯增加，尤其是土地持分高的屋主，譬如透天、公寓等，土地持分越高，繳得也越多。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，以往跨年度的買賣，雖然有些賣方為了節省部分的土增稅，趕在次年度土地公告現值調整前，完成買賣交易，不過2010年以前因為土地公告現值調整幅度小，這種急售潮並不明顯，不過最近2年調幅就達22%，年底前可能會出現一波比較明顯的節稅急售潮。

以市區市民大道一處舊公寓為例，屋主從2003年就持有27.4坪的老公寓，土地持分約9.3坪，在符合自用住宅條件下，2010年出售則需繳交土增稅5.3萬元，2011年出售則需繳納13.7萬元，假設2012年調漲9%，則2012年售屋土增稅約需繳納19萬元，足足增加3倍之多。若不符合自用住宅條件，採一般稅率繳納土增稅，則2010年需繳10.6萬元，2012年售屋就增加至38萬元，增加幅度驚人。除了一般售屋的民眾受到影響外，原本1年內短期轉手的投機客，若買賣交易沒有跨年度，可能就課徵不到土增稅，不過奢侈稅上路後，投資客得持有2年才免徵奢侈稅，若持有2年後售出，至少都得繳交一筆土增稅，對於地方的稅收也有一定貢獻。

台北市地政處指出，2012年北市土地公告現值漲幅較高的區域，包括台北市「台北好好看」專案的公園周邊土地、都更區域及捷運站周邊。另外，變更開發的北投士林科技園區，有大面積土地從農業用地變更為住宅、住商混合或科技產業專用區，由於土地允許使用項目放寬、容積使用強度提升，土地公告現值也會一併調整。

       台北市近20年土地公告現值調幅

資料來源：內政部地政司

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工業住宅只有1件遭罰，監察院糾正內政部

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】監察院通過提案糾正內政部未有效管理工業區土地變相規劃，作為住宅出售使用，反而大幅放寬工業區容許使用項目，造成工業區變相開發及違規使用。



監察院表示，主管機關對於違反使用管制及建築管理案件，事前未能查明管制、嚇阻投機，事後亦未依法查罰、限期改正，加上相關土地稅、水電費等得適用之費(稅)率、條件幾與一般住宅無異，造成工業住宅違規情事層出不窮。據內政部查報，目前法規雖有授與查罰機制，但地方政府考量取締規模、認定標準、執行人力等因素，並無針對工業住宅違規案件全面清查、列管及限期改善，而截至2010年底止，全國依都市計畫法第79條規定進行裁罰的工業住宅案件竟僅有1例。



監察院引用學者的說法指出，清查工業住宅可透過設籍、稅課、水電費資料交叉勾稽，即可掌握有無居住事實，以及是否作為住宅使用，並非似營建署所稱工業住宅類似集合式大樓，進入私領域空間稽查似有困難；此外，開發業者明知工業區土地不得作為一般住宅使用，卻仍變相規劃、興建工業住宅出售，且多能全身而退、坐收龐大利益，嗣後卻將問題、爭議留給社會大眾承擔，實屬不公不義等語。



監察院糾正案指出的缺失包括：

一、工業住宅屬違法，相關主管機關卻未有效管理、嚇阻及查處，放任都市計畫工業區土地變相規劃，興建作為住宅出售使用，實有怠失，內政部應通盤檢討，對正在銷售廣告的建案，加強宣導查處。



二、內政部為解決都市計畫工業區土地閒置問題，大幅放寬工業區容許使用項目，反招致適法性及合理性的質疑，有違公平正義原則，讓工業區的劃設有名無實，反而假借興建一般商業設施之名，變相開發及違規使用工業住宅，主管機關應落實違規查處。

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棄北投桃，桃園縣成交物件數較去年攀升近4成

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅上路，又逢全球金融股災，購屋者預算緊縮，置產版塊大挪移！根據樂屋網觀察北部房市變化，具指標性的台北市、新北市及桃園縣2011年9月成交物件數較去年同期皆成長，以桃園縣攀升近4成最顯著，透天厝房型的成交件數更成長1.5倍。



購屋需求連年衝高，因應大環境景氣不佳，房市也改吹平價奢華風！而由內政部公布的人口遷徙資料更可同步發現，桃園縣去年9月與今年同期相較，淨遷徙人口數由負轉正，從負1404人增加至442人，有效吸納因台北都會區高房價而移轉置產目標的的購屋族，自行啟動台北工作、桃園生活跨區模式。



樂屋網表示，北市及新北市房價持續飆升，雙薪家庭難負荷，推動購屋者轉往平價親民區域置產，桃園縣漸成外移首選。據樂屋網統計，桃園縣9月物件成交數較去年同期成長36%，北市及新北市受高房價擠壓，使得高價的電梯大廈成交物件數較去年同期持續下滑，桃園縣的透天厝房型物件反爆增1.5倍，加上平均每坪10萬元起低房價，帶動台北市及新北市購屋者棄北投桃，物件成交量前三區分別為桃園市、中壢市及蘆竹鄉，近7個月人口淨遷徙人數更呈正移入。



桃園縣自去年年底升格後，資源分配更加完整，加上興建中之桃園線機場捷運將於2012年完工，沿線行經林口及桃園市區，台北桃園通勤時間大幅縮短至1小時內，爭取以時間換取空間，兩地生活圈已然成形，配合整體地方建設持續發展，選擇入住桃園縣大坪數平價奢華宅，吸納效應日漸湧現，日後更將吸引國際商旅人士進駐。



樂屋網副總紀建琪建議，雖然桃園縣房價相較日益高漲的台北市及新北市，顯得平價易入手，但整體地域長期發展性及交通便捷度仍為決定入住與否的首要關鍵，除了可以利用線上看屋了解周邊價格行情及居住環境外，若期望日後可採通勤往返台北的購屋者，建議不妨在平日上下班交通尖峰時間進行賞屋觀察，可更了解實際交通情況及通勤品質，才可確實達到通勤時間與生活空間的完美平衡。

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王永慶 332筆抵稅地最快12月標售

【MyGoNews 林承志/台北報導】立法院初審國有財產法，限制500坪以上土地出售，不過，國有財產局手上還有超過500億的抵稅地尚未標售，為避免抵稅地無法出售，國有財產局表示，將加速抵稅地標售作業，於法案上路後一週，隨即將大面積抵稅地交由行政院專案審查，其中，台塑創辦人王永慶部分遺產抵稅地，預計最快2011年12月即可公開標售。



國有財產局表示，目前國有財產局手上的抵稅地依公告現值計價就超過1000億元，但其中有500億為公設保留地，其餘的500億元則是土地，且不在國有土地標售政策規劃內，但為了讓這些抵稅地順利標售，國有財產局仍將超過500坪以上的抵稅地專案會報行政院。



至於，500坪以下土地，國產局於12月可望先行出售王永慶遺產中位於新店大坪林段的兩筆土地，包括1筆7坪畸零地與1筆46.58坪的建地，目前正在進行鑑價工作。



除上述兩筆土地外，王永慶遺產抵稅地總數共有332筆，皆位於桃園縣境內，多數集中於林口周邊，國產局認為，這幾筆土地當初申報抵稅的公告現值雖僅有6億元，但因開發價值不低，未來開放標售可望受到相當的矚目。



此外，針對報載修法後500坪以下國有土地標售解禁一事，國有財產局也發出聲明表示，立法院財政委員會修正國有財產法第53條規定，非公用財產類之空屋、空地，並無預定用途，面積未達500坪者，「得」辦理標售。但行政院仍「得」衡酌整體經濟環境、市場波動等各種影響房地產價格因素，政策考量是否辦理標售，並非就等同於完全解禁。

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房地產網站爭霸戰

網路與房地產，這兩者都是台灣人的最愛，二者結合激出的火花，讓彼此更加地相得益彰。台灣房地產網站已發展臻成熟階段，民眾也已逐漸養成購屋前先上網查詢的習慣。網路找屋的需求愈來愈普遍，也造就房地產網站百家崢嶸，入口網站更是積極搶攻房地產戰場……

網站興起之後，顛覆了很多舊有的習慣，閱讀從紙本移轉到螢幕、行動螢幕；搜尋引擎的發達，所有網路訊息，凡走過必留下痕跡；網路社群的橫向串聯，更成為無法忽略的民意新族群。

嚴格說起來，房地產業是在近五年才比較普遍使用網路，之前僅有仲介業者重度利用網路，用以吸引買方及號召會員加盟店，成效也都還不錯；整體而言，仲介業者較為擅長使用網路工具，率先走向e化。

但近五年來各類型房地產網站，如雨後春筍般增加，而且胃口愈來愈大，領域愈跨愈廣，幾乎都想朝向包含所有房屋類型全方位邁進，讓網站中包辦預售屋、新成屋及中古屋的待售物件， 任 君挑選。

入口網站對這種模式最有興趣，房地產已經是台灣社會的顯學，產業引進網站的效益龐大，不但從業人員眾多，潛在的買賣方也多，豐富網站中房地產內容，對增加網頁流量有很大的幫助。


房地產網站以物件搜尋為主

根據住展房屋網統計，大約有五成至六成的使用者，上房地產網站是為了搜尋物件，搜尋有意願的區域，看看現在的房價大約是多少？找找有沒有好房子出現可以考慮買下；也甚或，只是單純想要了解，我的資產現在值多少錢，這些都是會上房地產網站找資料的人。

目前房地產網站大約可分為四大類，一是刊登新成屋與預售屋訊息及物件的網站，在所有網站中，這是一個相對小眾的市場，無法用流量成效跟入口網站房地產頻道的流量規模相比擬，但是對網站經營者來說，可發揮的經濟效益卻是最直接且最大的。

這類網站的重點，在於提供「快」、「多」、「準」的新建案，條件缺一不可，才是好網站，像是隸屬於台北市政府的台北市不動產數位資料庫，幾經選擇下，早已長期使用住展房屋網的建案資料。

第二類則是以房仲公司為主的中古屋網站，放眼望去，中古屋全部都是房仲公司體系的網站，等於是仲介公司的另一個虛擬的通路，重點在於集合各分店蒐羅的待售物件。

這類網站的重點不在於線上銷售，主要還是以企業形象為主，以此做為窗口，而非另一個營利收入的來源；但線上展示的待售房屋，部分可能經過篩選，將蘋果物件(好賣的房子)隱藏起來，以免同業覬覦。所以網站對房仲公司來說，真正的意義只是在於與客戶的第一線接觸，最終還是要將買方導到實體店面，價值才能浮現。

第三類則是大型企業或財團結合前二者的房地產物件網站，預售屋、新成屋及中古屋，融入房地產頻道中，在網站上應有盡有的入口網站像是HiNet房地產、Yahoo房地產及鉅亨網等，總計皆有數千件的待售房屋，以上有兩個房地產入口網站，皆與住展房屋網策略聯盟，住展房屋網以物件為主要資訊來源的提供者。坊間還有一種是由網友自行上傳新建案，由早期的租屋領域跨向房屋買賣，自行上傳建案及待售房屋的概念，有點類似維基百科，特色是物件量較雜亂，朝向網路螞蟻雄兵的邏輯，但是缺點在於，資料是由網友提供的，正確性不易把關，版主無法掌握精確的資料。

最後就是政府網站，政府機關所建置的房地產網站，提供基礎資料及成交行情，缺點是成交行情大約是半年前的成交數據，落後時間太久，參考價值大減。不過未來不動產買賣交易，必須實價登錄，也許登錄的成交資料，政府會適時在網站上公開，如果一般民眾還可以上網查詢，政府網站或許就會變大熱門了。

評估房地產網站的 三要

搭配網站的優點，一個好用的房地產網站，必須要有三個特性，第一是即時性、第二是正確性、第三是互動性。

網路的最大優點就是快，網站上不斷丟出新資訊，網友才會有興趣持續上網，就像不時變換的新聞性網站，如果一小時內都沒有更換新聞標題，你可能就會覺得沒興趣再繼續看了。所以即時性很重要，資料更新頻率、如果都是一些落後性的資料，就不會觸動網友上網。

第二個特性是正確，網路像是個新宇宙，資訊既多又廣且深，但是它沒有審核機制，所以各種訊息滿天飛舞，因此你會看到火星文，而維基百科可以影響到台灣政治及選舉等等，所以在網站舞臺上，正確的資訊特別珍貴，尤其是房地產資訊。

雖然現在還沒有發展到線上購屋，但是許多人已經習慣在購屋前要先上網找資料，如果這些資料不是正確的，就沒有意義了，最常發生的問題，就是房屋資料沒有維護更新，所以，已經結案的建案還登在網路上，網友以為還在賣，如果沒有先去電詢問，直接到現場看屋，可能就會白跑一趟了。

第三個特性則是互動性，這應該是未來的房地產趨勢。其實目前各家網站在互動方面都還做得不多，頂多是搜尋房屋，或是運用臉書的功能，加上一些評論或討論。真正與網友的互動性，應該是要運用資料庫，讓網友篩選出他要的資訊。

目前HiNet房地產及住展房屋網，都有提供「看屋評鑑表」的互動網頁，從室內機能、建築條件到外部環境，網友填入看屋的細目選項，系統就會自動幫你算出，這間房子的等級，並評估你的財務狀況是否適合購屋等等。

評估房地產網站的 三不

判斷房地產網站的良窳，跟研判一般入口網站的標準是不同的。首先是流量，流量通常代表著網站的人氣度，流量大人氣高、流量小人氣低，房地產網站卻不完全是這樣的。

房地產網站的屬性差異大，從入口網站的房地產頻道、房仲業網站，以預售屋及新成屋為主的網站，網站內房屋案件的屬性不同，會依購屋消費者的需求，呈現精準族群的鎖定。

所以如果拿大眾入口網與專業性網站比流量，或是用房仲業網站和入口網站比流量，就失去流量比較的意義了。應該還是要將同質性的網站一起比較，才能突顯出真正的人氣王，更何況，網站的另個層面的價值，是在蒐集真正有購買意願的有效買方，值得多數的業者及經營者皆思考到這個層面。

第二迷思是物件量，物件多似乎就意味著選擇性多，選擇性多對網友就有吸引力；但如果興致勃勃上網找出十個有興趣的房屋或建案，結果真正還在賣的卻不到五個，網友會做何感想？待售物件的前提還是在於「有效物件」，濫竽充數的物件愈多，只是引發更多抱怨罷了。

第三個盲點則是造訪量，造訪量說穿了也是要表達網站人氣，造訪量大就表示人氣旺嗎？這類數據就跟報紙的發行量一樣，各說各話無從求證。

造訪量僅對互動性較高的網站有意義，像是以討論區為主的網站，或是遊戲類型網站，這類藉由網友彼此之間的互動，進而帶來流量的網站，造訪量或是線上人數愈多，就表示可以跟你互動的人就愈多，如果這個數據不真實，一下子就會被拆穿了。

網站是一個集合眾人內心的平台，所有外表之下的真實心情，都被赤裸裸地攤在檯面上，無論是褒是貶是喜是惡，在這裡都會一一被放大。因為網路沒有審核門檻，所以信任感十分脆弱，質疑的前提下更突顯了誠信的重要。

房地產網站要建立創新的定位，就必須要以誠信為出發點，不抄襲不剽竊他人的原創與著作，才不會被迅速輪替的網路文化所淘汰。

更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」

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房租收據記得貼印花以免受罰

【MyGoNews林湘慈/台北報導】一般民眾將房屋出租，樂收租金的同時，請記得書立的租金收據要貼印花，稅捐機關表示，曾有房客將租金收據用來申報綜合所得稅扣除額，因而被稅捐機關查獲房東未貼印花稅票，致遭補稅及處罰鍰。



依據印花稅法第5條規定，銀錢收據為印花稅課徵範圍，所謂銀錢收據泛指收到銀錢所立之單據、簿、摺；凡收受或代收銀錢收據、收款回執、解款條、取租簿、取租摺及付款簿等均屬之。



房東收受房租時，不論是開立收據、收款證明或於租賃契約書附件「房租收付款明細欄」簽收，都具有銀錢收據性質，均應按金額千分之四貼印花。如被查獲漏貼印花，除依規定追補所漏稅額外，尚須按漏稅額處以5至15倍罰鍰。



稅捐機關提醒納稅義務人注意，租金支出為綜合所得稅列舉扣除額項目之一，房客常用以申報所得稅，因此，租金收據漏貼印花很容易被查獲，請記得貼花以免受罰。

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高雄抱回「宜居城市」4獎項

【MyGoNews林湘慈/台北報導】高雄市2011年首度參加國際宜居社區競賽(LivCom
Awards 2011)，以「世運主場館」、「翠華路自行車道專用橋」、「中都濕地」與「後勁溪整治及益群景觀橋」四項工程，一舉拿下二金、一銀、一銅的佳績。2011年11月3日高雄市長陳菊接見參賽團隊時表示，參賽結果代表高雄市重大公共建設禁得起國際的檢驗與評比，也讓市府對全力打造亞洲新港灣更具信心，為高雄帶來更大的改變與提昇。



國際宜居社區大獎是由聯合國環境規劃署(UNEP)所倡議，全球唯一著重環境管理與宜居社區建設的國際競賽，2011年邁入第15屆。高雄市首度參賽，便在全球26個國家、77個城市中脫穎而出，報名4項建設通通獲獎，包括「世運主場館」榮獲建築類競賽金牌獎第一名、「翠華路自行車道專用橋」獲金牌獎，「中都濕地」與「後勁溪整治及益群景觀橋」則分獲銀牌與銅牌獎的肯定，不但是台灣獲獎最多的城市，其中「世運主場館」更是台灣唯一榮獲全球第一名殊榮的建設。



陳菊相當感謝市府團隊與相關工程之規劃設計單位的群策群力，她表示，得獎的作品其推動過程都相當艱辛，不但工程難度高，時間壓力大，得罪了不少人，然而市府堅持建設高雄成為一個「宜居城市」，如今首次參賽便抱回大獎，不但為市府團隊與施工單位帶來很大的鼓舞，也代表高市的重大建設品質很高，禁得起國際的檢驗與評比。



陳菊說，高市多項重大建設已在國際間發光發熱，未來幾年市府將致力將高雄港區周邊打造成為「亞洲新灣區」，包括「高雄港客運專區-港埠旅運中心」、「高雄世界貿易展覽會議中心」及市圖總館等國際級地標建築將陸續完工，希望為高雄帶來更大的轉變與進步，提昇高雄的國際知名度。

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業者學者：改實價課稅 投資買盤縮手 將再重擊房市

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】

國稅局今天傳出鎖定北市豪宅查稅，追查過去用房屋評定現值報稅的豪宅的實際交易價格後，改以實價課稅。不動產業者、學者均認為此一動作影響很大，豪宅投資買盤恐全面退出市場，北市豪宅將面臨極大反轉下修壓力。

淡大產經系教授莊孟翰認為，如果北市豪宅市場也因查稅變盤，將再次重擊整體房市信心，房市前景更不樂觀。

北市國稅局傳出將鎖定過去以房屋評定現值申報不動產交易所得，其房屋評定現值在1千萬元以上、2年內轉手的高總價產品，進行查稅。查稅方式是則透過各種方式查出納稅申報人實際買進及賣出價格並計算獲利後，要求補稅。

國稅局官員並表示，有一民眾98年用房屋評定現值1000多萬報稅，依所得率29%，當年只繳200多萬元，但國稅局查出當初是以1.4億餘元買進，後來以2億餘元賣出，實際獲利6000 多萬元，扣除土地部份後，補稅500多萬元。

包括台灣、永慶及住商不動產均認為，北市國稅局此一措施等同宣告北市豪宅啟動實價課稅，對市場影響極大。

永慶旗下housefun經理李建興表示，富人買豪宅，其中關鍵因素便是不動產可以用遠低於市價的評定現值申報獲利所得，交易成本相對較低。現在官方積極查稅，將使豪宅客置產動機大幅降低。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊指出，奢侈稅實施後，短進短出的投機客幾乎已在市場消失，稅捐機關現在再釋出全面追查實際交易價格訊息，長期置產客勢必也會意願大減。

莊孟翰認為，最嚴重的是市場可能出現寒蟬效應，豪宅買方會擔心國稅局下一步會不會從評定現值1千萬元降到500萬元，會不會從2年內擴大3年內交易的也查，如此一來影響層面將迅速擴大，房市將雪上加霜。

文章轉載自:udn聯合新聞網

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比SARS還慘！北市​交易創九年來新低

【網路地產王/綜合】

景氣有多差？房仲調查發現，受奢侈稅、股災、實價課稅等利空議題影響，第3季全台主要都會區房市交易量呈現萎縮，北市交易量更創下9年來單季新低，甚至比SARS時還要更慘。

■　9大都會區都中！看屋人潮大減

根據永慶價格指數調查，全台9大都會區第3季房市交易量，除新竹市外，其餘8大都會區均較前季下滑，台北市、新北市、桃園縣、台中市、台南市、高雄市等6大都會區交易甚至萎縮超過1成，其中北市更創2002年第2季以來的單季新低量，不僅交易量能窒息，量縮也未有止穩跡象。

「這真的是九年來最慘！」房仲說，SARS當時，很多人不敢出來看屋，但現在受到奢侈稅跟股市影響，看房子的人同樣變少了，辦這波更可怕的是，SARS當年的投資客也不見了，如此一來，市場幾乎完全急凍！

■　追價意願不高 房市僵恐到年底

永慶房仲集團研展室黃增福協理表示，今年國內外政經局勢紛擾不斷，外有「歐債、美債」惡火延燒蔓延，內有「奢侈稅、實價課稅」等政策打房利空干擾，導致房市買氣無法提升，民眾購屋計畫紛紛後延。

加上這波房市多頭超過7年，現階段房價已處於歷史高點，受目前市場氣氛不佳影響，民眾對於高房價的風險意識逐漸蔓延，追價意願較先前明顯下滑，民眾購屋腳步有暫歇跡象，預估若買賣雙方對於價格認知差距無法縮小，房市量縮僵局將可能延續至年底。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

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實價登錄、區段公告 100縮至10門牌號

居住正義又往前邁了一大步，攸關房價透明化的實價登錄草案終於出爐了！其中最受爭議的房地產交易價格區段化公告，將從現行以100號區間，縮至以10號為間隔範圍。若登錄不實，七日內須重新據實申報，違者最高可處15萬元罰鍰。

內政部地政司近日已完成擬訂「平均地權條例第47條不動產成交實際資訊申報登錄及查詢收費辦法」草案，待「平均地權條例」、「地政法」與「不動產經紀條例」修正條文草案三讀完成後，將會對外公布。

住展房屋網來看，這已經算是一項重大突破，內政部擬將現行房地產交易價格以100號為區間的公告，未來縮至以10號為區間範圍，如成交案件位在新北市新店區北新路三段51號，區段化登錄則為北新路三段「46-55」號，兼顧隱私與資訊透明化。

隱私問題一直是房價透明化的一大干擾因素，一般民眾普遍都不想讓其他人了解自己的資產處置狀況，以免引來不相關的困擾；但畢竟其他已開發國家，早就在執行房價透明化了，如果台灣還在以井窺天，恐怕台灣要走上國際化之途，遙遙無期，房價透明化有其實施的必要性。

成本轉嫁也是另一個問題，站在賣方的立場，如果實價登錄的下一步是實價課稅，這增加的成本，對屋主來說勢必要轉嫁出去的；但是，房價是由買方決定的，買方如果不買單，價格開再高也沒有用，並非賣方想要轉嫁就能轉嫁的，這只會讓議價空間拉得更大，所以成本轉嫁的問題也不大。

但是真要執行也還有些技術性問題待克服，感性方面，包括如何讓民眾願意放下一己之私，改變長期以來房價保密的心態，願意將成交價格公佈出來；理性方面，則要解決房地合併計價VS.房地分離課稅，以及無法取得前手實際交易價格等問題。

實價登錄要走到實價課稅，應該還有一段很長的路要走，實價登錄要修三法，喊了半年才剛要開始審；未來要實價課稅也是要透過修法，包括土地稅法、契稅及綜合所得稅等諸多稅法後，才能做實價課稅，恐怕也不是簡簡單單就能過關。

不過最重要的是，民眾應該要有正確的心態，實價登錄或是實價課稅，算是房價透明化的必要改革，但是卻無法冀望，房價就此穩定、或是房價會下降等等，放眼香港及新加坡，房價早已透明化，但是房價還是炒翻天，並沒有因此而改變房價上揚的趨勢，基本上這是兩件事，民眾應該要事先認清，不應有過度期待。

新聞提供：住展房屋網

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國稅局抓到「房市短線炒手」追稅500萬

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】台北市國稅局針對房地產短期鉅額交易案件進行查核，將按交易時的實際出售價格減除查得成本及費用核定其所得額，近期即查出一案，由財產交易所得200萬元提高到6000萬元，進而補徵500萬元稅款。



台北市國稅局指出， 查核A 君2009年度綜合所得稅時，發現A君出售1筆房屋依坐落位址，應屬鉅額房屋，A君按財政部頒定2009年度個人出售房屋財產交易所得標準(台北市29%)計算財產交易所得(房屋評定現值×29%)，約為200餘萬元，併入綜合所得總額申報。



該局調閱該房屋的地政異動索引資料，發現A君持有不動產所有權時間甚短，台北市國稅局旋即函證該房屋買受人B君及原始出售人甲公司提供買賣契約及付款憑證，並另函請A君提供有無其他必要成本費用，進而認定財產交易所得。



依B君及甲公司提供的買賣契約書及收付款憑證，查得該房屋買進金額約1億4千餘萬元，賣出金額約2億餘元，房地買進總額及賣出總額的差價高達6000餘萬元，但因未劃分買進或賣出房地的個別價格，且A君未提供其他必要成本費用，故按出售時的房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值總額的比例計算後，核定出售房屋的財產交易所得1300餘萬元，歸課A君2009年度綜合所得稅並發單補徵稅款約500萬元。



國稅局提醒，納稅人如有短期買賣房屋情形，申報綜合所得稅財產交易所得時，應以交易時實際出售價格減除原始取得成本及一切改良費用後之餘額，申報該年度財產交易所得，並檢附私契及價款收付紀錄等證明文件，以供稽徵機關查核；如因未劃分或僅劃分買進或賣出房地的個別價格者，則房屋財產交易損益，應以房地買進總額及賣出總額的差價，按出售時的房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值總額的比例計算。

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雙北市成屋「率先降價」5區曝光

【MyGoNews方暮晨/台北報導】根據21世紀不動產分析，房仲市場目前呈現著買賣雙方價格認知分歧現象，一般自住客基本上是抱持「審慎保守」的心態，統計台北市、新北市的5大「率先降價」區域裡，在台北市依序分別是南港、中山、大安、大同、松山區，在新北市則分別是蘆洲、新店、三重、永和、新莊等。以南港24.3％成為台北市降幅最大的區域，新北市則以新店、蘆洲的降價幅度最高。

全球經濟景氣趨緩，國內科技業陸續傳出無薪假與裁員消息，處於減薪與資遣不安氛圍，同時受到房市M型化的影響下，根據內政部公佈第2季全台購屋痛苦指數高達9倍，代表M型左邊的勞工階級，在實際所得負成長的狀況下，已衝擊到房地產的信心，市場降溫使得房價修正是必然的循環，21世紀不動產2011年11月1日新推出「下殺專區」，推薦上千間降價房屋，平均房價微調13.5％左右，大台北有些區域價格修正更直逼2成以上，吸引不少看屋人潮回籠。

根據21世紀不動產分析，2011年前3季不管是新建案推案量、買賣移轉件數等房地產指標明顯放緩，市場上已無法掩飾景氣冷鋒過境的事實，奢侈稅實施後賣方市場轉向買方市場，但因為房市未見底，民眾購屋評估期與成交期有明顯拉長的跡象，而有資金壓力的投資客與部份屋主想轉嫁15％稅基成本，目前浮現是買賣雙方價格認知分歧現象，一般自住客基本上是抱持「審慎保守」的心態。

基隆3大公共工程，越來越有譜！

【MyGoNews方暮晨/台北報導】由行政院經建會辦理「產業有家，家有產業」列車2011年10月31日抵達基隆市，市長張通榮親率市府有關單位主管與會，由於經建會11月中將參加在香港舉行不動產交易國際年會，經建會主委劉憶如表示願協助行銷基隆市都更案，張通榮當場指示相關單位全力配合，把握良機。張通榮在會中懇請中央主管機關能依地方需求，適時奧援協助，並表示市府未來將持續、積極克服各項困難，為基隆營造更優質投資與經營環境，開創港都新風貌。基隆市府多次籲請中央部會協助基隆市各項建設計畫的支持，中央已正視基隆市的訴求，並對市民關心的3項議題上，展現了中央對基隆市的善意回應。



基隆市政府為持續爭取捷運建設，調整政策方向為「山線捷運推動時程優於海線捷運」，並以「整體路線規劃，分段爭取延伸」為推動策略，第一階段先由民生汐止線汐止區公所站延伸至七堵區百福社區，並以設3站為目標，路線長度約4.25公里，工程經費概估85億元，並由基隆市長張通榮分別於2010年12月31日及2011年1月4日親自拜會新北市長朱立倫與台北市長郝龍斌，並獲得共識。



可比照板南線延伸三鶯線的案例，由民生汐止線延伸九站至基隆火車站，並於2011年1月7日召開「民生汐止線及基隆山線後續地方主管機關會議」，會中交通部、台北市及新北市代表均支持基隆市政府分階段推動基隆山線捷運，並決議由基隆市政府擔任基隆山線捷運之地方主管機關。交通部並於2011年7月1日函示同意補助500萬元，現刻正依基隆市議會議決但書俟民生汐止線可行性研究通過後即可完成採購作業。

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輔大醫院變更案通過內政部審議

【MyGoNews方暮晨/台北報導】輔仁大學為能進一步落實深耕台灣醫學教育、培養優秀醫護人才並符合國際醫療品質標準，並提供新北市新莊、泰山地區居民更優質的醫療環境，擬興建輔仁大學附設醫院，將其位於輔大運動場西側1.79公頃土地由住宅區及宗教專用區變更為醫療專用區，其都市計畫變更案經內政部都市計畫委員會2011年11月1日第767次會議審議通過。未來將為新泰地區及新北市提供更優質的醫療環境、提供區域民眾方便、即時、適切的整合性醫療照護。



新北市政府城鄉發展局主任秘書邱敬斌指出，這個都市計畫變更位置位在輔仁大學西北側，屬於泰山都市計畫塭仔圳地區，計畫區東臨新莊市，南至貴子路，西接貴子路67巷，北界30米計畫道路，計畫範圍總計1.79公頃。基地交通條件亦相當良好，未來將鄰近捷運機場線與新莊線輔大站，再加上輔大允諾未來醫院營運後，將提供免費接駁公車，方便民眾就醫。



都計委員會通過的變更案，考量開發公平性及合理性，要求基地劃設10％的公園用地作為與鄰近住宅區的隔離，另外變更後增加的土地效益亦要求提供等值的醫療回饋予地方居民，包含周邊地區居民掛號費費優惠、中低收入戶醫療補助其他相關弱勢團體等在醫療費用的折扣；同時輔大醫院開業後亦將提供社區健康篩檢、定期社區健康講座、義診等服務。另一方面，考量實際發展需求，提供醫院捷運站定時接駁巴士、夜間時段停車優惠收費，以服務地區居民。



輔仁大學黎建球校長表示，依據衛生署新制醫療資源劃分，輔大附設醫院位於台北醫療區西北次區域(含泰山、三重、蘆洲、林口、八里與五股)，此區域目前在急性一般病床上仍有3千多床短缺，加上新北市人口增多，未來輔大附設醫院的設立，將可兼負起當地急重症醫療，提升對病患的照顧。另外，輔大醫學院是全國唯一沒有自己附設醫院的院校，未來醫院成立後，將可使輔大醫學教育更臻健全，培育更多優秀醫學人才。



新北市政府城鄉發展局都市計畫科科長許仁成說，本案的主要計畫通過內政部都市計畫委員會審議，後續將再配合修正細部計畫並提送提送新北市都市計畫委員審議。預計2012年都市計畫發布實施後，輔仁大學於2013年開始辦理醫院開發建築作業，順利的話，可以在2015年完成。



預期本案後續結合新莊副都心、新泰塭仔圳開發，將可滿足未來新泰地區人口成長所衍生之醫療照護需求，同時結合輔仁大學醫學教育與醫療服務結合，可以提升新泰地區及新北市區域醫療水準，希望政府與地方共同打造醫療照護，建構區域整合性醫療服務系統發展。

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歌林擬標售資產33億餘元

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】家電大廠活化資產動作頻繁，繼大同公司之後，歌林(1660)也要依重整計畫標售土地資產，將台北市商辦大樓及桃園兩廠房公開標售，標售底價合計在33億元以上。



歌林公司公開標售資產包括：(1)歌林商業大樓部分樓層(門牌號碼為台北市中正區重慶南路一段84號1樓、86號2樓之3、7樓、7樓之1、8樓、9樓、10樓、11樓及地下一層)及其座落基地持分，標售底價為8億2110萬元；(2)歌林觀音一廠廠房(門牌號碼為桃園縣觀音鄉成功路一段530號)及其座落基地全部，底價為11億7380萬元；(3)丙標：歌林觀音二廠廠房(門牌號碼為桃園縣觀音鄉工業四路7號)及其座落基地全部，標售底價為5億8490萬元。受託單位第一太平戴維斯表示，預計在2011年12月1日開標。



歌林資產標售主要是依重整計畫執行，商用不動產界人士指出，該案資產標售可能還是跟近期商用不動產景氣略佳有關，不過，t廠房屬特定行業才會使用，所以較不同於商用不動產的商辦大樓，能否順利標售成功，還要視需求者而定。

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台北市8大產業發展主軸出爐

【MyGoNews方暮晨/台北報導】台北市長郝龍斌2011年11月1日出席「產業有家，家有產業」座談會致詞時指出，台北市已結合自身的優勢與條件，規劃了「文創、觀光、美食、國際醫療，以及金融服務、會展服務、生物科技及都市更新」8項產業發展主軸，未來市府將透過各項努力，為產業打造最好的經濟發展環境，積極運用各種招商機會，讓企業能夠在台北深耕發展，再創台北和台灣新一波經濟榮景。



受到美債和歐債的衝擊，各界預估下半年全球景氣恐將重蹈2008年全球金融危機風暴，郝龍斌特別表示，台北市政府密切注意此一經濟情勢發展，早在9月份就已規劃好相關因應作為，將比照2008年金融海嘯模式，擴大協助失業勞工加強職訓、協助勞資雙方媒合，並配合中央的政策獎勵企業僱用，以穩定整個就業市場以及消費市場的信心。同時，也會積極輔導企業，給予必要的疏困，協助企業渡過景氣低迷。



台北市政府與經建會共同舉行「產業有家，家有產業」座談會，邀請產官學界相關代表，就台北市產業未來發展願景廣泛交換意見，找出最適合台北市發展的產業利基，打造最好的投資環境。會中，多名民間團體代表和學者看好台北市發展會展產業，但也認為目前台北的相關軟硬體設備和配套服務仍不足，例如一次能容納五千人的飯店，多國同步翻譯等。



對此，郝龍斌表示，在亞洲各城市中，目前台北市的會展做得算不錯，2010年居亞洲第二，僅次於新加坡。他坦承，台北市要發展會展產業，確實不能只靠目前的幾個會展中心和設備服務，市府會加強推動整合，積極改善提升，以因應未來會展產業發展趨勢。

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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雙北市成屋「率先降價」5區曝光

【MyGoNews方暮晨/台北報導】根據21世紀不動產分析，房仲市場目前呈現著買賣雙方價格認知分歧現象，一般自住客基本上是抱持「審慎保守」的心態，統計台北市、新北市的5大「率先降價」區域裡，在台北市依序分別是南港、中山、大安、大同、松山區，在新北市則分別是蘆洲、新店、三重、永和、新莊等。以南港24.3％成為台北市降幅最大的區域，新北市則以新店、蘆洲的降價幅度最高。



全球經濟景氣趨緩，國內科技業陸續傳出無薪假與裁員消息，處於減薪與資遣不安氛圍，同時受到房市M型化的影響下，根據內政部公佈第2季全台購屋痛苦指數高達9倍，代表M型左邊的勞工階級，在實際所得負成長的狀況下，已衝擊到房地產的信心，市場降溫使得房價修正是必然的循環，21世紀不動產2011年11月1日新推出「下殺專區」，推薦上千間降價房屋，平均房價微調13.5％左右，大台北有些區域價格修正更直逼2成以上，吸引不少看屋人潮回籠。



根據21世紀不動產分析，2011年前3季不管是新建案推案量、買賣移轉件數等房地產指標明顯放緩，市場上已無法掩飾景氣冷鋒過境的事實，奢侈稅實施後賣方市場轉向買方市場，但因為房市未見底，民眾購屋評估期與成交期有明顯拉長的跡象，而有資金壓力的投資客與部份屋主想轉嫁15％稅基成本，目前浮現是買賣雙方價格認知分歧現象，一般自住客基本上是抱持「審慎保守」的心態。

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來客增？成交量減？撿便宜族殺太凶

受奢侈稅、股災影響，房市氣氛差，不過房地產業者發現，近期推案市場又湧現「揀便宜族」，不少個案來客量不減反增，惟殺價加大下，買賣雙方難有共識，成交仍無起色。

永慶代銷總經理葉凌棋表示，奢侈稅開徵後，房市交易量持續萎縮，加上近期美債、歐債風暴連環爆，拖累股市跌跌不休，讓預售市場近期士氣低落，前景看淡。

不過包括海悅、信義等大型代銷業者表示，看屋人潮近來並未減少，葉凌棋表示，以永慶代銷旗下北市個案「忠孝界」為例，近日來人量比上周更增加1~2成。

鄉林建設表示，鄉林台中旗下個案也有同樣情況，包括鄉林皇居、新月灣看屋量都有增多趨勢。

鄉林不動產研究室分析，出現如此情況，主要是近期出現的金融風暴，雖讓房市前景蒙上陰影，但也讓不少購屋者認為可以增加談判籌碼，因此更願出來看房子。

信義代銷協理何胤諭表示，奢侈稅議題剛傳出時，市場一度出現砍價風，購屋人到案場看屋，多從7折談起，有的甚至砍到5、6折，但由於無法成交，第3季後，購屋人殺價已大致回復到奢侈稅前的水準，大約表價的8折5上下，不過近期多項利空交錯下，不少客戶又多從8折談起，不出價的比例也升高。

葉凌棋表示，雖然消費者看屋勇於議價，但如同之前情況，幾乎沒有建商願意讓步，使得市場儼然又出現僵持局面，他預料第四季將會持續維持「價高量縮」格局，明年一月後市況才會較為明朗。

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