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土地開發 》市地重劃簡介

壹、市地重劃之目的：

市地重劃係依照都市計畫規劃內容，將都市一定範圍內之土地，全部重新加以規劃整理，興辦各項公共設施，並於扣除法律規定應由參與重劃之土地所有權人共同負擔之公共設施用地及供抵繳工程費用、重劃事業費用、貸款利息等所需土地（抵費地）後，按原有土地相關位次辦理交換分合為形狀整齊之土地，重新分配土地所有權人的一種都市整體開發方式。經重劃後之各宗土地均直接臨路，且立即可供建築使用，為增進土地利用及都市建設發展甚有助益的一種綜合性土地改良事業。且因重劃區內公共設施用地及工程建設費用，均由重劃區內土地所有權人共同負擔，不僅政府可節省龐大建設經費，土地所有權人亦可享受交通便利、環境品質提昇及土地增值等實益，確屬一種「惠而不費」、「公私兩利」的都市建設事業。市地重劃之目的在於「地盡其利」，將不適合於建築與農業使用之土地加以整理、改良，重新劃分經界，以促進土地最有效之利用，增加社會之財富。 

貳、市地重劃之舉辦方式：

一、政府選定地區辦理：

政府為開發新設都市地區、新社區，以及舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者，得選擇或指定適當地區辦理市地重劃，但在重劃計畫書公告期間內，重劃區土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃區土地總面積半數者表示反對時，該管主管機關應予調處並參酌反對理由修訂重劃計畫書，重行報請核定，並依核定結果公告實施。

二、人民申請優先辦理：

土地所有權人為土地及早開發、儘速有效利用，於適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意，得申請政府核准後優先實施市地重劃。

三、獎勵人民自行辦理：

依平均地權條例第五十八條規定，重劃區內私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上者之同意，並經主管機關核准者，得由土地所有權人自行組織重劃會辦理市地重劃，其目的在運用民間資源及力量，擴大辦理市地重劃，加速促進都市土地開發利用。政府並予下列獎勵措施：

   （一） 給予低利之重劃貸款。

   （二） 免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。

   （三） 政府配合優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。

   （四） 免徵或減徵地價稅。

   （五） 其他有助於市地重劃之推行事項。

參、市地重劃之負擔：

一、重劃負擔之項目：

市地重劃之負擔分為公共設施用地負擔及抵費地負擔二種，係由重劃區內土地所有權人按其土地受益比例共同負擔：

（一） 公共設施用地負擔：茲就重劃共同負擔之公共設施用地及非重劃共同負擔之公共設施用地及抵充公共設施用地之土地，分述如下：

    １、  重劃共同負擔之公共設施用地，計有道路、溝渠、兒童遊樂場、廣場、鄰里公園、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售、市場等十項。

    ２、  非重劃共同負擔之公共設施用地，即未列為前項共同負擔之其他公共設施用地，係以公有土地指配，其不足時，再以抵費地指配，以抵費地指配者，由用地單位編列預算價購。

    ３、  抵充公共設施用地之土地：重劃區原公有道路、溝渠、河川等土地先行抵充重劃計畫中之公共設施用地，其不足者，由該地區土地所有權人按其土地受益比例共同負擔。

（二） 抵費地負擔：即以重劃區內未建築土地折價抵付工程費用、重劃費用與貸款利息之土地負擔。

    １、  工程費用，包括道路、橋樑、溝渠、鄰里公園、地下管道等公共工程之規劃設計費、施工費、材料費、工程管理費。

    ２、  重劃費用，包括地上物拆遷補償費、地籍整理費及辦理本重劃區必要之業務費。

    ３、  貸款利息。 

二、重劃負擔之標準：

由於市地重劃辦理之方式，可分為政府主動辦理、政府受動辦理（亦即政府接受土地所有權人申請優先辦理者）及土地所有權人自行辦理三種。因此，其重劃負擔有所差異：

   （一）政府選定地區者：即由政府主動辦理者，該重劃區之每一土地所有權人實際負擔之公共設施用地及抵付工程費用、重劃費用與貸款利息之土地，其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限。但經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者，不在此限。

   （二）人民申請辦理者：應提供之公共設施用地，扣除抵充土地後之面積，不得低於重劃區總面積15%。 

肆、市地重劃之效益： 

市地重劃是一種有效促進土地經濟利用，與健全都市發展的綜合性土地改良事業，為開發新社區，加速完成都市建設及取得公共設施用地最有效手段之一。辦理市地重劃不但可開發廣大之建築用地，增進土地利用價值，並由政府無償取得公共設施用地，節省政府鉅額之用地徵購及工程建設費用，更可於重劃後取得之抵費地出售後所產生之盈餘款，用以增添重劃區內公共建設或支援地方建設；對於土地所有權人而言，亦可因重劃獲得完善之公共設施、便利之交通、土地方整臨路便利使用及土地價值增漲之實益。茲將其效益歸如下：

一、就社會整體層面而言

   （一）促進都市健全發展

重劃區土地係依都市計畫內容予以整體開發，經進行土地交換分合，並完成各項公共設施建設後，可形成良好之都市發展環境，促進土地經濟利用，奠定都市發展基礎。

   （二）節省政府財政支出

    重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，及工程費用、重劃費用等皆係由參加重劃土地所有權人，按其土地受益比例共同負擔，故政府可節省巨額購地及建設經費支出，有效減輕政府財政負擔。

   （三）健全地籍管理

    重劃後地籍重新整理，除可消除畸零地外，並可使土地經界明確消除糾紛，同時亦可減少共有土地權屬複雜之情形，有利地籍管理。

   （四）符合社會公平原則

    都市土地以市地重劃辦理開發，基於「受益者負擔」之公平原則，由全體參加重劃之土地所有權人分擔公共設施用地及重劃費用，可避免犧牲公共設施保留地所有人之權益，亦可免除其他土地所有人之不勞而獲。

二、就參加重劃之土地所有權人而言

   （一）重劃區土地所有權人雖需提供土地興闢公共設施，並負擔重劃費用，但重劃完成後，區內公共設施完備，土地區劃井然有序，地價隨之上漲，土地所有權人可獲其增漲利益。

   （二）享受減稅之利益

    １、減輕土地增值稅

    重劃區土地所有權人提供之土地，主辦機關將發給重劃負擔總費用證明書，土地所有權人可以在重劃後第一次移轉計算土地漲價總數額時減除，並依減除後計算之土地增值稅額減徵百分之四十。

    ２、減免地價稅

    市地重劃辦理期間，致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者，其地價稅全免，重劃完成後，自完成之日起，其地價稅減半徵收二年。

    ３、改善生活品質空間

    市地重劃開發完成後，各項公共設施完備，原重劃前之雜亂現象均一掃而空，居民可享有優良之生活空間。

臺北市政府地政處土地開發總隊

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