捷運共構與分構住宅之魅力及選購要點


受到去年美國次級房貸風暴、今年二房事件及通膨巨獸襲捲全球經濟的影響,使得台股表現慘綠,很多民眾資產一夕縮水,因而不少民眾轉向投資相對保值抗跌的房地產。據太平洋房屋企研室觀察,「捷運型住宅」在不景氣中房價未見下修,其中的「捷運共構及分構產品」甚至出現罕見的逆勢熱賣。


太平洋房屋副總經理李珠華表示,捷運通車帶來的便捷效應,是捷運住宅易漲難跌的主因,這種「逐捷運而居」觀念,延續到捷運聯合開發共構大樓的住宅產品上,再加上「到站就到家」的方便性,一直以來都是「既保值,又增值」的長紅商品,價格比附近區域行情約高出12成。而「捷運共構型住宅」的魅力究竟何在?實在值得想投資房地產或自住的民眾,仔細推敲研究。


「捷運共構、分構」~捷運住宅之進化版 房價支撐力道強


李珠華表示,標榜「到站就到家」,民眾愛、建商搶的共構案,實際上涵蓋了「共構」和「分構」兩種類型。「共構」,基地面積較小、公設少,通常沒有停車場,大多規劃為挑高套房;而「分構」,有單獨出入口,規劃與設計均類似一般的住宅大樓。捷運共構房價比起周邊住宅,約高出10~20﹪,每每造成搶購風潮!太平洋房屋企研室指出,隨著捷運路網更形綿密,選擇相對房價偏低的捷運「末端站」,如果先卡位正在興建的內湖線南港展覽館站、信義線象山站、松山線松山站、新莊線迴龍站、蘆洲支線蘆洲站…,未來上漲空間將大於其他站區。而擁有完整生活機能及交通配套的「雙捷運線」交會站,包括正在興建中的新莊五工站、南港展覽館站(經貿南站)、民權西路站、南京松江站等,房價亦會比單線捷運站的住宅更具支撐性。


選購捷運共、分構住宅的考量要點:


環境:「出捷運站就到家」,周邊生活機能完善。「住家、商場、捷運站」動線要分離。選擇高樓層,避免噪音干擾。


弱點:結構、消防安全等公安問題要多考慮,住商混用、戶數多。


價格、投報率:凌駕區域行情1~2成。租金投報率高、資金週轉率快。


其他:


1.「雙捷運交會站」,房價較單線捷運站具支撐性;「末端站」相對房價偏低,提早卡位、漲升空間大。


2.注意水電管線配置和公共安全問題。


3.距離市中心太遠的捷運共構屋失去投資價值,考量捷運票價,距離市中心商圈不超過十站為宜。


4.了解捷運共購使用年限及相關法規問題。


附註:


捷運住宅在台北縣市成了房市的寵兒,依聯合開發建物與捷運設施之結構體構築方式,約可區分捷運共構、捷運分構及捷運資源住宅(資料來源:台北市府捷運工程局,聯合開發處),這些住宅對交通需求強勁的台北都會居民,吸磁效應十足。


 


1. 分構建物:基地規模較大,係指聯合開發建物與捷運設施結構分別獨立,永久結構不相互影響者,如新店線大坪林站(G04)出入口A聯合開發案。捷運分構案,捷運設施與開發大樓得分開興建,可以登記為住宅,基地面積也較大。


2. 共構建物:聯合開發建物之結構與捷運設施(利用車站出入口、通風口、大廳層、捷運轉乘設施、及機廠用地等作立體化之開發使用)之結構相連接,並傳遞載重之情形,新店線及中和線各聯合開發案多為此類,如新店線古亭站、七張站、中和線頂溪站等等。多數以小坪數住宅為訴求。


3.與捷運共構之非聯合開發建物:並非所有與捷運設施共構之建物,均為聯合開發,如位於景美站出入口B之「台北市文山區景行綜合開發大樓新建工程」雖與捷運設施共構,但因其未使用聯合開發辦法之法規程序辦理,未適用聯合開發辦法之獎勵面積及相關規定,故僅屬一般代辦市政建設之建物,而非聯合開發建物。


(本文由太平洋房屋提供)


 


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