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2010 年購屋必勝四要訣

不論從那一個角度觀察，2009 年都是巨變的一年。政治上，台灣又經歷了一次政黨輪替，美國出現了第一位黑人總統，海峽兩岸正式簽訂了三通協定；金融上，世界五大投資銀行一夕崩盤，各國主要銀行紛紛面臨倒閉，必須由國家紓困或入主，幾乎成為國有銀行，資本主義大幅敗退；經濟上，世界經濟由盛而衰，蕭條的恐慌襲擊全世界，各國股市狂跌，台灣的股市也一口氣跌掉百分之六十。為了振興經濟，大幅的降息減稅政策成為主流，面臨如此巨變，2010 年勢必又成為財富重分配的一年，是機會？還是災難？投資人要如何購屋必勝，以下四個方法不可不知！
1.投資房地產，要投資自已熟悉的領域 :

根據宋鴻兵「貨幣戰爭」一書中的描述，全世界最強的貨幣｜美元，目前存在二個極大的危機：第一個危機是美元並非由美國政府所發行，而是由一間私人公司「美國聯邦儲備銀行體系」（Federal Reserve System）所發行，該公司既非政府單位（非「聯邦」），又無黃金「儲備」，更非「銀行」，在缺乏足夠擔保品（除了少數美國政府債券）下，大量發行美元，使得美元的發行數量，早已失控，貨幣危機一觸即發。
第二個危機是美國政府負債甚重（至 2006 年，已經超過四十四兆美元，其中聯邦政府就接近九兆美元，每年支付利息即高達二．二兆美元），這些「負債」早已被美國政府花掉（由全世界人民買單），為了償還這項數量巨大的負債，最溫和的方法是不斷地透過通貨膨脹（每年至少百分之三至四）貶值；較為劇烈的方法就是讓以美元計價的商品（如石油）大幅漲價，但又強迫商品國購買美國公債（所謂的外匯存底），以增加世界各國對美元的需求；最恐怖的方法就是發動戰爭（如美伊戰爭），以戰止債。
不論上述那一種方法，對於持有貨幣者而言，都不是一個好的消息！尤其是為了控制金融海嘯，世界各國都在爭相加印鈔票，不斷地增加政府負債，再加上世界各國為了剌激經濟，都會採取不斷降息的政策，這種現象必然會導致所有的貨幣持有者，同時面臨一方面利息愈來愈低；另一方面貶值的壓力卻與日俱增的不利情況。在這種情況下，雖然還有許多所謂的投資專家不斷提出「現金是王」（money is king）的見解，但以投資的角度而言，持有資產顯然較持有貨幣（特別是美元）要有利得多。

黃金、白銀的風險
但要持有什麼樣的資產才能既安全又有增值性呢？最佳的答案一定是要人力所不能製造，又不會是時間愈長損壞愈大的，換句話說，凡是可以大量製造的商品或是儲存愈久，愈容易變質或損壞的商品，都缺乏保值與增值的價值，在這種條件下，只有黃金、白銀、房地產才可能是不錯的標的！但是對於持有黃金、白銀而言，由於是「貨幣」的替代品，極易成為政府貨幣政策下的犧牲者，尤其是在高通貨膨脹的年代，政府為了控制貨幣，通常會對持有黃金、白銀者開刀。最好的例子，是在民國三十年代，中國政府為了控制通膨，發行了「金元券」，同時強迫收繳全民的黃金；被認為最民主的美國政府，在一九三三年也曾強迫人民交出黃金，任何私藏黃金的人，將被重判十年監禁和二十五萬元的罰款（該法令至一九七四年才廢除）。展望未來幾年，各國政府普遍會採取低利率剌激經濟的政策，勢必增加通貨膨脹的壓力，各國政府為了控制貨幣，自然對金銀持有者不利。

政府不會干預房市
相對地，房地產持有者就沒有類似的壓力，在高通貨膨脹的環境裡，只有房地產具有免疫的特性，因為房地產不但不是貨幣的替代品，反而是與人民基本需要相關聯的商品，因此，政府頂多會採取管制租金的消極手段（以避免投資壟斷，剝削經濟弱者）。這其實正反映了持有房地產的優點，在持有過程中還會有租金收入，這是所有其他資產難以比擬的。而所謂的投機壟斷情形，只會發生在房屋供不應求的地區，例如中國，最近除了管制租金以外，也採取大量提供公有房屋，以低租金租給平民的政策。但這種現象不會發生在台灣，因為台灣從北到南，房屋早已供過於求，各地區不斷提出餘屋數量太多的訊息，國民住宅興建與眷村改建早已停止，因此，政府干預租金的風險顯然是不存在的。
作最低風險的投資
由以上的分析，我們可以發現持有「資產」顯然優於「貨幣」；而持有房地產又優於金銀。因此，如果能力允許，購買好地區、好品質的房地產勢必會成為 2010 年的贏家。尤其重要的是，對於大多數的投資者而言，金融風暴後，簡單投資｜投資自己所熟悉的領域，已變成投資主流思維，而投資最熟悉的房屋（家），自然是最重要也是最低風險的投資！
二要租金不要價格要抱緊有現金流的資產
全世界最聰明的金融家們，所設計出的任何金融商品都必須基於未來要有穩定的收益，例如：政府債券是以未來（無數年）人民的稅收為擔保、海關債券是以未來海關稅收為擔保、美國兩房債券是以未來貸款戶繳交的貸款利息為擔保、人壽保險債券是以未來壽險保戶所繳的保險費為擔保、勞保債券是以未來勞工繳付的勞保費為擔保，如果缺乏長期穩定的收益能力（現金流），任何商品都不容易被市場接受。國家如此，企業如此，個人更是如此！
資產要有穩定收益
就投資的角度而言，如果不迅速將其投資標的轉換成具有長期穩定收益的不動產，對於資產的價值是有害無利的！
因此，如何掌握到一個長期、穩定，並能使人們相信的現金流，是一切資產價值與獲利機會的基礎。在 2008 年各種資產價格極度振盪的時候，仍有財團大手筆的購買經營良好的醫院或是滿租的辦公大樓，就是在反映這種現象。因此，在面對未來幾年可能會有的環境變化，應該儘快將手中的資產快速出租，儘可能取得長期的租約，以建立資產的最大價值。要知道市場如果不景氣，利率一定會降，而利率如果降，具有固定租金收入的資產，其價格就會上漲！利率降得愈低，有固定收益的資產價格就會上漲得愈多。
不碰獲利不易標的
目前為了振興經濟，全世界的政府都會不斷地降低利率，日本已降到百分之○．三，美國降到百分之一，英國也降到百分之二，我國的央行勢必也會不斷降低，這種趨勢都對具有長期穩定收益的資產有利。因此，快速的將所擁有的資產，建立長期穩定的租金收入顯然是極為重要的工作，要記得只要有租金，即使低一些也不妨，因為未來資產價格的增值（capital gain）將會遠大於租金的損失。「有夢最美，失望相隨！」對於新資產的購買也要注意這種原則，在政經環境混沌不明的情況中，所有美夢要成真的可能性都會大幅降低，所以不要被「美夢」所干擾，要務實一些，所謂「二鳥在林，不如一鳥在手。」一定要購買已有長期租約存在的資產！
試問，具有長期租約的資產，其擁有者為何要出售？一個原因是沒有信心，擔心資產跌價；另一個則是因其他投資吃緊，必須拋產求現，這兩種情況都有利於買家，此時，通常可以較好的價格買到資產。千萬要記得「租金比價格重要」，許多外行的投資者往往會誤認買到便宜的價格就是賺到，這是極危險的投資行為，最好的例子是百貨公司週年慶，打折促銷，甚至還有贈品，許多人當時都以為買到便宜貨而沾沾自喜，其實回家之後大多後悔。在政經環境不穩定的時期，投資前要先看租金而非價格，許多外國投資機構常說要買「價值型股票」，所謂價值，就投資而言，其實就是指具有長期穩定的收益力（租金或股利收入）。
最近天母商圈店面空置率已超過百分之二十，忠孝東路 SoGo 商圈的店面，也開始出現空置的情況，可是許多店面擁有者卻仍堅持高租金，寧願空置也不願出租。就投資的角度而言，是一個危險的行為，如果不迅速將其投資標的（店面）轉換成具有長期穩定收益的不動產（income property），對於資產的價值是有害無利的！要知道即使台灣人在國外資金，隨著世界性不景氣與台灣的大幅減稅而回流台灣時，仍然必須面臨低利率的環境，因此，這些資金勢必會流向具有長期與穩定收入的資產，而收益型房地產就具備了這種特性，誰能愈快將自己的資產變為收益型，誰就會是這波財富重分配下的贏家。大家一定要切記，具有長期穩定收益的房地產，其區位條件都不會太差，除非要自用，千萬不要去購買價格便宜但不容易會有長期穩定租金收入的房地產！

三要住新不要住好最好的房屋要留給租客
大陸工程在民生東路蓋了一幢極有特色的辦公大樓，原本自用如今改為出租，即為正確投資策略的最佳例子。
所謂「衣不如新，人不如舊。」許多投資人當擁有一戶以上的房屋時，總是將新購的出租，而自己仍住在最熟悉的或是最好的房產裡。就投資的角度而言，其實是不正確的！應該將舊的，已經最成熟的房屋出租，而將新購的房屋自住。
其主要原因有三：
一、是能夠有較高租金的房屋一定是在人氣較旺的地方，而通常人們最熟悉的舊屋其社區居民進駐率通常較高，產品也較成熟，各種環境（如植栽、水電設備、管理模式等）多已成熟，所以較能租到好的價錢。
二、是因為由於現行的建管法規過於嚴格，導致幾乎所有建築，都會在拿到使用執照後，還需施作許多工作，例如各項工程缺失的改善、二次工程、公共設施的完整、管理團隊的穩定，甚至管委會的上軌道與社區和諧關係的建立，都必須要至少一至二年的時間，才能「成熟」。在這段時間裡，如果將房屋出租，不但問題叢生，反而會使租客產生極大的不便，因而影響租客的滿意度與租金水準。
相反地，如果自己住在其內，則可掌握所有問題並可以迅速解決，使自己的投資商品（房屋）可以不斷改善，不斷增加價值，「天下沒有白吃的午餐！」在變動的環境中，租客是難得的，租客是要爭取的，所以只有將自己最好的、最沒有瑕疵的房地產提供出租，才最有競爭力，也才能爭取到最好的租家和最好的承租條件。大陸工程曾在民生東路蓋了一幢極有特色的辦公大樓做為總部，但最近卻將總部搬到敦化南路，而將那棟極富特色的辦公大樓出租，即為正確投資策略的最佳例子。
三、是由於未來設備的價格會愈來愈低，而搬家的成本卻愈來愈高，對於吸引租客的角度而言，帶有傢俱出租的吸引力較高，而最適合的傢俱，往往是舊屋中的傢俱（如廚具、冰箱，甚至電視、沙發、餐桌、儲櫃與床）這些傢俱搬到新家價值有限，可是放在舊屋，不但可以大幅增加「租相」，又可因設備齊全而租到好價錢，會是一種雙贏的策略。
房屋維護佳、租相好
同時，對於房屋維護的觀念也將在這一波經濟蕭條中成為投資的主流行為，以往台灣房地產投資人對於房地產的維護觀念薄弱，房屋除非到了非維修不可時，才會不得已維修。相對於歐美的屋主，他們定期一、二年會維修房屋一次，看起來花了些小錢，但每一幢房屋，都可以維持百年以上，成為不斷可以生蛋的金雞母。房屋維護的愈好，租相就愈好，租金就會更高，房價自然居高不下，投資報酬率就會更大。切記，「居住」（使用）本身就是一種投資行為！維修良好的舊屋一定會比新屋價值高，以往只靠買賣（Buy ＆ Sell）「新屋」賺錢的投資獲利型態，必須快速調整為以維護良好的「舊屋」賺取長期利益的正確投資獲利型態。
四要合作不要獨鬥儘可能減少貸款
銀行家們總希望讓人們認為，商品泡沫化的主因是資金寬鬆，因此，為緊縮銀根創造了一個「造反有理」的理論依據，他們會不斷地緊縮銀根，不論所持有的理由是本身資金不足、資產價值縮水，或是借方債信不佳，收縮銀根已成為 2009 年全球銀行普遍共識！當銀根被抽時，再好的賺錢機會都可能「看得到卻吃不到，」往往在投資的半路上就被斷頭了，而這並不違背銀行家們的期望，因為有擔保的資產被斷頭，就會出現廉價取得的機會，他們又可透過購買不良資產或債權，大賺一筆。
投資人面對這種「做神又做鬼」的經營策略，投資風險自然大幅增加。要避免受到這類「神鬼戰士」的迫害，最好的方法就是減少融資，儘可能減少向銀行（尤其是私人銀行）借貸，在緊縮銀根的打擊下，各種資產的市場價格一定會被破壞，即使沒有借款，都可能受到池魚之災。唯一的好消息是，當許多市場禿鷹以廉價取得資產後，若沒有回復市場價格，他們也無法獲利，換句話說，房地產如有任何價格的波動，只要時間夠長，一定會漲回來！所以聰明的投資者一定要保護好自己的投資標的，不要受到市場價格在短期內被破壞的波及。
最好的例子是在每一次各種投資商品（特別是好公司的股票）市場價格受到嚴重破壞的時候，沒有融資、沒有借錢的股東，只要不賣，當振盪過去，不但不會遭到損失，往往還可連本帶利回收。因此，高額的借款是投資獲利的最大風險之一，所以在目前金融環境還在劇烈變動的時候，迅速降低融資金額是極重要的工作。具體作法是：如果是已有的投資，可以透過與親友合作，分享投資利益，並降低自己持股比例，以減少借款數量，就不易有斷頭的風險；對於新的投資，儘可能不要「單打獨鬥」，要和親友合作，以共同集資的方法，儘可能地降低借款，並將計畫獲利的時間點拉長，就可以立於不敗之地。千萬記得，在金融環境趨向緊縮之時，用融資、借款投資，就是一種風險極大的冒險，不論標的的吸引力有多大，如果無法用集資湊到足夠的錢，寧願不要投資。
「外行看熱鬧，內行看門道！」每一個人都不喜歡環境有大的變化，但如果環境沒有變化，每一個人就沒有向Ｍ型社會另一端移動的機會。每一次的環境巨變，都使許多墨守成規的人賠了錢，但也有許多勇於改變的人改善了自己的經濟環境。2009 年是一個環境變化巨大的時代，也是可以改善自己經濟環境的最佳時機，大家一定要了解，經濟衰退了一定會再復甦，股市下跌了一定會再躍起，利率低久了一定也會昇高，這是必然的環境變化，問題是在這些必然會有的變化裡，我們是否能夠掌握住正確方向？掌握到了，就可能「御風而起」；掌握不到，就可能「每下愈況」！在大多數人都在擔心或詛咒環境變化的時候，快速掌握正確的方向，正是可以「御風而起」改變一生的時候，為什麼不快些行動呢？祝大家投資順利！( 文章提供住展雜誌 )