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自用住宅的優惠土地增值稅的問題?

土地增值稅是在土地所有權移轉時發生的一種租稅，由於土地增值稅的計算是從買進到賣出這一段期間土地公告現值的漲價總數額依漲價倍數採用累進稅率計徵，在過去台灣經濟持續成長的情形下，土地公告現值逐年調高，對長期持有的土地，漲價倍數可能超過兩倍，必須適用最高稅率40%，如果沒有換屋的計畫，按土地增值稅優惠稅率課徵土地增值稅，是最直接的節稅方法。

 土地增值稅優惠稅率指的是土地增值稅按百分之十自用住宅稅率核課，由於一個人一生只可以享受一次，不要輕易用掉這個機會。如果同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自住條件，可以規劃在同一天簽訂買賣契約、同一天到稅捐處申報土地增值稅，在都市土地300平方公尺 或非都市土地700平方公尺 範圍內同時適用自用住宅優惠稅率。

一、自用住宅用地優惠稅率

適用要件

1.出售時，土地之地上建築物是土地所有權本人或其配偶或直系親屬所有。並已在該地辦理戶籍登記。（以簽訂契約之買賣契約日為準）

2.出售前一年不得出租或營業。

3.一個人一生僅適用一次。

4.適用自用住宅用地稅率的面積，都市土地為不超過三公畝或非都市土地為不超過七公畝。（超過的部分仍依一般稅率課徵）

5.該筆土地地上建物之評定現值不及基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。

方 法

1.如果您名下的不動產出售，且已享受過優惠稅率，但配偶則尚未辦理過自用住宅優惠稅率，您可利用立法院新通過的夫妻贈與免稅條例先行將土地所有權移轉至配偶名下再行出售，一樣可以以配偶的名義辦理優惠稅率。

2.如果您出售前一年內有營業，惟營業面積並未佔建築物面積之全部，除營業所佔面積無法享有優惠外，其餘部分仍可依其持分之土地面積之比例享有優惠。

3.戶籍設立並無時間長短之限制，只要出售日以前已設好戶籍即符合自用住宅設籍規定。

4.如果您有多處不動產同時出售，惟面積合計並未超過規定，可同時申報移轉一同辦理自用住宅優惠稅率。

5.申報自用增值稅前並無一定須辦妥地價稅自用。

6.土地增值稅之自用住宅優惠稅率申請僅規定一生一次之使用限制，但未規定申請土地筆數的限制，故只要符合自用住宅面積上限即可。於申報自用住宅優惠稅率時，需同時出售所有房子並將數筆土地在同一日申報，則數筆土地皆可享用自用優惠稅率。就是數筆土地之增值稅申報日應為同一日，立約日亦應為同一日，才符合一生『使用一次』的規定。

7.當您擁有多處不動產，為了達到享受自用增值稅的優惠稅率，可以事先考慮由配偶或直系親屬來分別設籍。

8.土地增值稅是以漲價倍數為課徵基準，持有的期間愈長，漲幅愈大，出售時適用的稅率也就愈高。有些人為了規避高額的稅負，就利用親友關係，將土地多次移轉買賣，而達到減少增值稅的目的。

9.自用住宅用地優惠稅率最好是在大面積或長期持有的土地，且不符合重購自用住宅用地條件時才使用，其他土地則應儘量利用重購退稅。

申請的期限

一般買賣案件於申報土地移轉現值時土地現值申報書未註明申請者，於繳款書繳納期限屆滿前單獨申報或無須申報土地移轉現值案件，應於收到稽徵機關通

知之次日起三十日內

申請的有關證件

1.增值稅申報書

2.土地買賣契約書

3.土地及建物所有權狀影本

4.土地所有權人戶口名簿及配偶或直系親屬設籍該地之戶口名簿影本

5.土地所有權人無租賃或營業使用的正本

節稅狀況

向土地所在地之主管稽徵機關申請就可以適用百分之十的優惠稅率

二、有關自用住宅用地的其他規定

１．同一土地所有權人同時出售自用住宅用地，視為「一次」出售，享受優惠稅率課徵土地增值稅（72.11.16台財稅38135號）同一土地所有權人，持有多處自用住宅用地同時出售，如果合計面積不超過都市土地 三公畝 或非都市土地面積 七公畝 ，可視為「一次」出售，按自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅。至於「同時出售」，除了訂約日期應相同外，向稅捐機關申報移轉現值日也要相同。 

２．住宅從事家庭副業，或兼供家庭洋裁使用土地，出售時可以享受優惠稅率繳納土地增值稅。所謂作營業使用，並不包括免辦營利事業登記的家庭副業，例如個人利用自用住宅從事的家庭理髮、燙髮、美容、洋裁、花藝等家庭手工藝副業。出售這些不須營利事業登記家庭副業使用之土地，仍然可以適用自用住宅優惠稅率繳納土地增值。 

３．房地騰空待售，以致在簽定買賣契約時，戶籍已不在該土地上，仍可享受自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅。（財政部72.8.17.台財稅第35797號）土地所有權人為騰空房地以待出售，以致在簽訂契約時，戶籍不在出售的土地上，與自用住宅的要件不符，原不得認為繼續供自用住宅使用，但是，為了顧及納稅義務人實際上的困難，凡是遷出戶籍距離出售時間不滿一年，仍然可以享受自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅。