講到非都市土地先要由 國土綜合開發計畫 說起 :
國土綜合開發計畫 è 區域計畫 è 都市計畫國土綜合開發計畫 è 區域計畫 è 非都市土地
國土綜合開發計畫：
就全國各地區之人口，產業活動，實質設施與天然資源作綜合性整體的計畫，合理配置發展空間，作為國家實質建設與土地利用之最高指導綱領。
區域計畫：
就地理、人口、資源、經濟活動等具有相互依賴及共同利益關係之區域，為促進其土地及天然資源之保育利用，人口及產業活動之合理分布，加速並健全經濟發展，改善生活環境，增進公共福利所制定之區域發展計畫。我國依此原則將台灣地區土地分成北、中、南、東四個區域，並分別擬定區域計畫。
都市計畫：
指在一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施作有計畫之發展，並對土地使用作合理之規劃；都市計畫分為市鎮、鄉街、特定區計畫三種。
非都市土地 、都市土地有何差別 :
u 依照「區域計畫法施行細則」之規定，區域土地之使用管制，依下列規定：都市土地：包括已發布都市計畫及依「都市計畫法」第81條規定為新訂都市計畫或擴大都市計畫而先行劃定計畫地區範圍，實施禁建之土地；其使用依「都市計畫法」管制之。
u 非都市土地：指都市土地以外之土地；其使用依「區域計畫法」第15條規定訂定「非都市土地使用管制規則」管制之。
依「區域計畫法施行細則」第十二條之規定，非都市土地之使用係依區域計畫法第十五條規定訂定非都市土地使用管制規則管制之。
非都市土地使用分區及編定：
依區域計劃法15條: 區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由
1. 有關直轄市或縣市政府 è
2. 按照非都市土地分區使用計畫 è
3. 製定非都市土地使用分區圖 è
4. 並編定各種使用地 è
5. 報經上級主管機關核備後，實施管制
變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。前項非都市土地分區圖，應按鄉、鎮市分別繪製，並利用重要建築或地形上顯著標誌及地籍所載區段以標明土地位置。非都市土地 : 指都市土地以外之土地，依區域計畫法及其施行細則劃定之各土地使用分區並依使用分區圖所定範圍，就土地能供使用之性質，參酌地方實際需要分別編定各使用地。非都市土地分別劃定為10大分區，各區並依其使用之性質，編定為18種使用地。
非都市土地使用管制：
非都市土地使用編定後，除國家公園區外，按其編定使用地之類別，依非都市土地使用管制規則規定，限制各該使用地應依其容許使用之項目使用。
非都市土地得劃定為 :
特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、特定專用等使用分區。
各種分區之意義 :
特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。
一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。
工業區：為促進工業整體發展，會同有關機關劃定者。
鄉村區：為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。
森林區：為保育利用森林資源，並維護生態平衡及涵養水源，依森林法等有關法令，會同有關機關劃定者。
山坡地保育區：為保護自然生態資源、景觀、環境，與防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流失等地質災害，及涵養水源等水土保育，依有關法令，會同有關機關劃定者。
風景區：為維護自然景觀，改善國民康樂遊憩環境，依有關法令，會同有關機關劃定者。
國家公園區：為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地，並供國民育樂及研究，依國家公園法劃定者。
河川區：為保護水道、確保河防安全及水流宣洩，依水利法等有關法令，會同有關機關劃定者。
其他使用區或特定專用區：為利各目的事業推動業務之實際需要，有關法令，會同有關機關劃定並註明其用途者。
非都市土地依其使用分區之性質，編定為 :
甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地。
各種用地之意義 :
甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。
丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。
農牧用地：供農牧生產及其設施使用者。
林業用地：供營林及其設施使用者。
養殖用地：供水產養殖及其設施使用者。
鹽業用地：供製鹽及其設施使用者。
礦業用地：供礦業實際使用者。
窯業用地：供磚瓦製造及其施設使用者。
交通用地：供鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。
水利用地：供水利及其設施使用者。
遊憩用地：供國民遊憩使用者。
古蹟保存用地：供保存古蹟使用者。
生態保護用地：供保護生態使用者。
國土保安用地：供國土保安使用者。
墳墓用地：供喪葬設施使用者。
特定目的事業用地：供各種特定目的之事業使用者。
非都市土地使用分區劃定及使用地編定後 :
由直轄市或縣市政府管制其使用，並由當地鄉鎮、市、區公所隨時檢查，其有違反土地使用管制者，應即報請直轄市或縣市政府處理。鄉鎮、市、區公所辦理前項檢查，應指定人員負責辦理。直轄市或縣市政府為處理第一項違反土地使用管制之案件，應成立聯合取締小組定期查處。前項直轄市或縣市聯合取締小組得請目的事業主管機關定期檢查是否依原核定計畫使用。
非都市土地容許使用、建蔽率及容積率 :
非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用項目及許可使用細目使用。
u 非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣市政府得視實際需要酌予調降，並報請內政部備查：
甲種建築用地：建蔽率60%。容積率240%。
乙種建築用地：建蔽率60%。容積率240%。
丙種建築用地：建蔽率40%。容積率120%。
丁種建築用地：建蔽率70%。容積率300%。
窯業用地：建蔽率60%。容積率120%。
交通用地：建蔽率40%。容積率120%。
遊憩用地：建蔽率40%。容積率120%。
墳墓用地：建蔽率40%。容積率120%。
特定目的事業用地：建蔽率60%。容積率180%。
u 經依區域計畫擬定機關核定之工商綜合區土地使用計畫而規劃之特定專用，區內可建築基地經編定為特定目的事業用地者，其建蔽率及容積率依核定計畫管制，不受前項第9款規定之限制。經主管機關核定之土地使用計畫，其建蔽率及容積率低於第一項之規定者，依核定計畫管制之。
前項以外使用地之建蔽率及容積率，由下列使用地之中央主管機關會同建築管理、地政機關訂定：
u 農牧、林業、生態保護、國土保安用地之中央主管機關：行政院農業委員會。
u 養殖用地之中央主管機關：行政院農業委員會漁業署。
u 鹽業、礦業、水利用地之中央主管機關：經濟部。
u 古蹟保存用地之中央主管機關：內政部。
其 他 :
u 另有非都市土地容許使用執行要點，由內政部定之。
u 山坡地範圍內森林區、山坡地保育區及風景區之土地，在未編定使用地之類別前，適用林業用地之管制。
u 土地使用編定後，其原有使用或原有建築物不合土地使用分區規定者，在政府令其變更使用或拆除建築物前，得為從來之使用。原有建築物除准修繕外，不得增建或改建。前項土地或建築物，對公眾安全、衛生及福利有重大妨礙者，該管直轄市或縣市政府應限期令其變更或停止使用、遷移、拆除或改建，所受損害應予適當補償。
非都市土地之使用管制，則包括使用區劃定及使用地編定二層次：
u 使用區劃定：非都市土地得劃定為特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園，及特定專用等九種使用區。
u 使用地編定：非都市土地各使用區內，依其使用區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓，及特定目的事業等十八種使用地。
u 除經主管機關核定之土地使用計畫，其土地使用及強度應依核定計畫管制外；各種使用地之容許使用項目，悉應遵照「非都市土地使用管制規則」附表「各種使用地容許使用項目表」之規定。
u 使用地變更：編定為某種使用地之土地變更編定為他種使用地時，申請人擬具之興辦事業計畫應經變更前、後目的事業主管機關之核准。
u 使用區變更：前項興辦事業計畫有下列情形之一或依區域計畫規定需辦理使用分區變更者，變更後目的事業主管機關在核准興辦事業計畫前，其土地使用計畫應先徵得各該區域計畫擬定機關依區域計畫內容相關審議規範審議同意。但經行政院核定之重大建設計畫，其工程用地變更編定之範圍經行政院專案核准者，不在此限。
各種使用地容許使用項目 :
一、甲種建築用地
農舍。 鄉村住宅。日用品零售及服務業。農產品集散批發運銷設施。
農業設施。畜牧設施。鄉村教育設施。行政與文教設施。衛生及福利設施。
公用事業設施。宗教建築。
二、乙種建築用地
鄉村住宅。農舍。鄉村教育設施。行政與文教設施。衛生及福利設施。
安全設施。宗教建築。日用品零售及服務業。公用事業設施。
無公害性小型工業設施。農業設施。畜牧設施。養殖設施。遊憩設施。
交通設施。水源保護及水土保持設施。農產品集散批發運銷設施。
三、丙種建築用地
鄉村住宅。農舍。鄉村教育設施。行政與文教設施。衛生及福利設施。
安全設施。宗教建築。日用品零售及服務業。公用事業設施。
無公害性小型工業設施。農業設施。畜牧設施。養殖設施。遊憩設施。
戶外遊樂設施。觀光遊憩管理服務設施。水源保護及水土保持設施。
交通設施。農產品集散批發運銷設施。
四、丁種建築用地
工業設施。工業社區(限於已開發工業區且規劃有案者)。
依促進產業升級條例第廿七條規定，暨其施行細則第七十二條規定，按開發工業區之計畫目的及性質，經核定規劃之相關設施。
五、農牧用地
農作使用(包括牧草)。農舍(工業區除外)。農業設施(工業區除外)
畜牧設施(工業區除外)。
養殖設施(工業區及特定農業區除外，但特定農業區內屬室內循環水養殖設施經縣(市)農業主管機關核准者不在此限)。
水源保護及水土保持設施。採取土石(限於採取當地土石)
林業使用。休閒農業設施。公用事業設施(限於點狀或線狀使用)。
六、林業用地
林業使用及其設施。農舍。安全設施。交通設施(限於道路使用)。
生態體系保護設施。水源保護及水土保持設施。廢棄物及污水處理設施。
埋葬設施(限於土地所有權人及其親屬使用)。採取土石。
公用事業設施(限於點狀或線狀使用)。戶外遊樂設施(限於風景區)。
森林遊樂設施(限於森林區)。休閒農業設施。
七、養殖用地
養殖設施。農作使用(包括牧草)。農業設施。畜牧設施。
水源保護及水土保持設施。農舍。休閒農業設施。
八、鹽業用地
鹽業設施。農舍。
九、礦業用地
礦石開採及其設施。採取土石。水源保護及水土保持設施。
林業使用及其設施。
十、窯業用地
窯業使用及其設施。農作使用(包括牧草)。養殖設施。
十一、交通用地
按現況或交通計畫使用。交通設施(特定農業區除外)。
十二、水利用地
按現況或水利計畫使用。
水岸遊憩設施(限於原有灌溉埤、池)。
戶外遊樂設施(限為球道及超輕型載具起降場使用)。
十三、遊憩用地
遊憩設施。戶外遊樂設施。水岸遊憩設施(高爾夫球場除外)。
觀光遊憩管理服務設施(高爾夫球場除外)。古蹟保存設施。
鄉村教育設施。行政與文教設施。衛生及福利設施。安全設施。宗教建築。
公用事業設施。農作使用(包括牧草)。交通設施。生態體系保護設施。
水源保護及水土保持設施。林業使用。
十四、古蹟保存用地
古蹟保存設施。
十五、生態保護用地
生態體系保護設施。
十六、國土保安用地
水源保護及水土保持設施。
林業使用及其設施。
公用事業設施(限於點狀或線狀使用)。
十七、墳墓用地
埋葬設施。
林業使用及其設施。
十八、特定目的事業用地
按特定目的事業計畫使用。
變更編定 :
依「區域計畫法」第15條規定，區域計畫法公告實施後，不屬於第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣市政府，按照非都市土地使用分區計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。本省十八縣市之非都市土地使用編定已於民國75年全面完成，納入同一管制體系，依「非都市土地使用管制規則」第6條規定「經編定為某種使用之土地，應依其容許使用之項目使用」，是以非都市土地使用管制係土地所有權社會化後警察權之行使方式，故土地一經編定為某種使用地後，應即按照編定用途使用，不得任意變更，以貫徹使用編定與使用管制之目的。惟由於社會進步與經濟繁榮，因而以致土地使用方式日趨多樣化及複雜化，為因應主客觀環境變化之需求，土地使用方式非屬各種使用地之容許使用範圍者，得依「非都市土地使用管制規則」第27條規定，土地使用分區內各種使用地，除依第3章規定辦理使用分區及使用地變更者外，應在原使用分區範圍內申請變更編定，除本規則另有規定外，應依使用分區內各種使用地變更編定原則表附表辦理。
土地使用分區變更 :
非都市土地經劃定為某種使用分區，因申請開發，依區域計畫之規定需辦理土地使用分區變更者，除依促進產業升級條例外，應依非都市土地使用管制規則之規定辦理。以下為現行法規下有關變更之說明 :
1. 為開發利用，依各該區域計畫之規定，由申請人擬具開發計畫，檢同有關文件，向直轄市、縣市政府申請，報經各該區域計畫擬定機關許可後，辦理分區變更。區域計畫擬定機關為前項第2款計畫之許可前，應先將申請開發案提報各該區域計畫委員會審議之。區域計畫法 第15-1條
2. 非都市土地開發需辦理土地使用分區變更者，其申請人應依相關審議規範之規定製作開發計畫書圖及檢同有關文件，並依下列程序，向直轄市或縣市政府申請辦理：
² 申請開發許可。
² 申請雜項執照。
² 申請變更土地使用分區及使用地。
海埔地如已依其他法令規定申請開發及造地施工許可者，免依前項第1款及第2款規定辦理。非都市土地使用管制規則 第13條
3. 直轄市或縣市政府依前條規定受理申請後，應查核開發計畫書圖及基本資料，並視開發計畫之使用性質，徵詢相關單位意見後，提出具體初審意見，併同申請案之相關書圖，送請各該區域計畫擬定機關，提報其區域計畫委員會，依各該區域計畫內容與相關審議規範及建築法令之規定審議。前項申請案經區域計畫委員會審議同意後，區域計畫擬定機關應核發開發許可，並通知申請人及土地所在地直轄市或縣市政府。非都市土地使用管制規則 第14條
4. 非都市土地開發需辦理土地使用分區變更者，申請人於申請開發許可時，得依相關審議規範規定，檢具開發計畫申請許可，或僅先就開發計畫之土地使用分區變更計畫申請許可，並於區域計畫擬定機關核准期限內，再檢具使用地變更編定計畫申請許可。非都市土地使用管制規則 第15條
5. 申請土地開發者於目的事業法規另有規定，或依法需辦理環境影響評估或實施水土保持之處理及維護者，應依各目的事業、環境影響評估或水土保持有關法規規定辦理。前項目的事業、環境影響評估、水土保持或區域計畫擬定等主管機關之審查作業，得採併行方式辦理。非都市土地使用管制規則 第17條
6. 申請開發之案件，直轄市、縣市政府應於受理後60日內，報請各該區域計畫擬定機關辦理許可審議，區域計畫擬定機關並應於90日內將審議結果通知申請人。但有特殊情形者，得延長一次，其延長期間並不得超過原規定之期限。區域計畫法 第15-4條
u 於國土利用係屬適當而合理者。
u 不違反中央、直轄市或縣市府基於中央法規或地方自治法規所為之土地利用或環境保護計畫者。
u 對環境保護、自然保育及災害防止為妥適規劃者。
u 與水源供應、鄰近之交通設施、排水系統、電力、電信及垃圾處理等公共設施及公用設備服務能相互配合者。
u 取得開發地區土地及建築物權利證明文件者。
前項審議之作業規範，由中央主管機關會商有關機關定之。區域計畫法第15-2條
7. 申請開發者依規定取得區域計畫擬定機關許可後，辦理分區或用地變更前，應將開發區內之公共設施用地完成分割移轉登記為各該直轄市、縣市 有或鄉、鎮市有，並向直轄市、縣市政府繳交開發影響費，作為改善或增建相關公共設施之用；該開發影響費得以開發區內可建築土地抵充之。前項開發影響費之收費範圍、標準及其他相關事項，由中央主管機關定之。第一項開發影響費得成立基金；其收支保管及運用辦法，由直轄市、縣市主管機關定之。第一項開發影響費之徵收，於都市土地準用之。區域計畫法第15-3條
8. 申請人於非都市土地開發依相關規定應興闢公共設施、繳交開發影響費、捐贈土地或繳交土地代金或回饋金時，應先完成捐贈之土地及公共設施用地之分割、移轉登記，並繳交開發影響費、土地代金或回饋金後，由直轄市或縣市政府辦理土地使用分區及使用地變更編定異動登記，並函請土地登記機關於土地登記簿標示部加註核定事業計畫使用項目。非都市土地使用管制規則 第26條
9. 申請人於獲准開發許可後，應於收受通知之日起一年內申請雜項執照或水土保持施工許可，以從事區內整地排水及公共設施等雜項工程，並於雜項工程完成後，申領雜項工程使用執照，經直轄市或縣市政府查驗合格後，申請人應辦理相關公共設施移交予該管直轄市、縣市政府或鄉鎮、市、區公所後，始得申請辦理變更編定為允許之使用分區及使用地。但開發案件因故未能於期限內申請雜項執照或水土保持施工許可者，得敘明理由申請展期；展期之期間每次不得超過一年，並以2次為限。前項雜項工程之審查項目及相關申請書圖文件，由內政部定之。 非都市土地使用管制規則第23條雜項工程之內容經直轄市或縣市政府認定無礙水土保持，或雜項工程需與建築物一併施工者，其雜項執照得併同於建造執照申請，並得由申請人先行申請辦理使用分區及使用地變更編定之異動登記。第24條
10. 非都市土地開發許可案件之相關公共設施應依開發計畫內容興建完成，並因前條規定，致無法於申請辦理土地使用分區及使用地變更編定異動登記前完成者，得經直轄市或縣市政府同意後，由開發者切結及提供保證金後，先行申請辦理土地使用分區及使用地變更編定異動登記。但相關公共設施應於申請建造之使用執照前完成，並應經直轄市或縣市政府查驗合格。第一項應移轉登記為鄉鎮、市有之公共設施，鄉鎮、市公所應派員會同查驗。
11. 申請人有下列情形之一者，直轄市或縣市政府應報經區域計畫擬定機關核定廢止原開發許可後，並通知申請人及副知區域計畫擬定機關：
u 於取得開發許可後，逾期未申請雜項執照者。
u 違反核定之土地使用計畫、目的事業、環境影響評估或水土保持等相關法規，經該管主管機關提出要求處分並經限期改善而未改善者。
開發許可依前項廢止，其土地使用分區及使用地已完成變更異動之登記者，直轄市或縣市政府應依第37條第2項規定辦理。非都市土地使用管制規則 第21條
非都市土地申請開發為鄉村區、工業區、特定專用區達下列規模者，應辦理土地使用分區變更：
² 申請開發社區之計畫達50戶或土地面積在1公頃以上者,應變更為鄉村區。
² 申請開發為工業使用之土地面積達10公頃以上者，應變更為工業區。
² 申請開發遊樂設施之土地面積達5公頃以上者，應變更為特定專用區。
² 申請設立學校之土地面積達10公頃以上者，應變更為特定專用區。
² 申請開發高爾夫球場之土地面積達10公頃以上者，應變更為特定專用區。
² 申請開發公墓之土地面積達5公頃以上者，應變更為特定專用區。
² 申請開發為其他特定目的事業使用或不可歸類為工業區、鄉村區及風景區之土地達2公頃以上者，應變更為特定專用區。
前項辦理土地使用分區變更案件，申請開發涉及其他法令規定開發所需最小規模者，並應符合各該法令之規定。
繼 續....特定專用區（二）
買賣區域：
各區道路用地買賣、新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。
服務項目：
各區重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、分別共有處理、土地持分處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、水利地買賣、浮覆土地處理、河川用地買賣、土地未辦繼承、土地佔用處理、持分土地買賣、持分房屋處理、土地持分處理、各種土地業務。
土地e行動平台 》www.tudi3698.com.tw
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