地上權有「融資+續約」雙罩門,需專業解決



MyGoNews廖賢龍/台北報導】台北市龍江路地上權開出紅盤,政府對於地上權開發案招標越來越順手,不只開放外資,也逐漸放寬陸資的投資規定,連向來對地上權一直採取嚴格放款的銀行業,也開始正視地上權業務。

 
瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示,2012年地上權開發案總金額逹到378億元,占了2012年土地及商用不動產市場總交易金額約3,135億元的12%2013年政府機關及公營事業陸續推出地上權開發案,總土地面積將超過24萬坪,招標機關包括國防部、各縣市政府、及台灣菸酒、中油等公股事業單位,顯而易見地上權案將成為未來幾年的土地開發重點項目。鑒於大台北地區市中心一地難求,地上權開發案漸成為建商的另一種選擇,尤其對精華區土地,如信義計畫區A25 5,452坪、SOGO後方停車場、台北學苑等地上權案勢將趨之若鶩。

曾東茂表示,雖然投資人對於地上權案是興趣濃厚、信心十足,但卻受限於許多限制而無法出手投資,最大的限制便是地上權開發案的融資問題。因國有地之地上權及其建物限制不得分割移轉,承買人買到的只有使用權而非所有權(如台北京站案),對銀行辦理分戶貸款之債權擔保力不佳,影響銀行辦理分戶貸款的意願。

另外依現行法規,地上權人若積欠地租達2年,經催告後仍未付地租,所有權人得終止地上權,不利銀行之抵押權確保,影響銀行承作地上權開發案的融資意願。因此,根據2013329日在台灣金融硏訓院主辦的「金融業因應地上權開發制度研討會」,會中公布數據,某大公股銀行至20132月底止其地上權開發案融資僅有兩件約73千多萬元,相較於去年地上權開發案總金額378億元,比率偏低。




地上權在到期後的續約問題,也是投資人考量的因素。在現行規定下,地上權到期後需拆屋還地或將建物無償移轉政府,沒有明確的續約機制,投資者對其重大開發投資價值於地上權到期後便歸零,因此大都對地上權投資持保守態度。

曾東茂說,台灣地上權的執行可參考新加坡的作法,包括續約的原則、申請的時間點,以及權利金的計算方式等,都由政府公告一個明確的準則,讓想要續約的地上權人可以依照政府所公告的計算方式,計算出權利金,這樣的做法讓投資人有所依據來評估是否續約,有利地上權的發展。




 




 


 




 




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