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「成屋」買賣前應該注意的20事項

【MyGoNews方暮晨/台北報導】不動產交易因涉及多種法律，所牽涉事務非常繁雜，非一般人所能普遍瞭解，且攸關個人財產權益影響甚大。茲為保障不動產交易安全，確保消費者權益，新北市政府地政局特編印買賣房屋須知，提醒消費者於進行一般不動產買賣時下列事項應注意，以下為一般民眾再購買成屋前應該注意的20事項。

1、慎選不動產服務業

不動產交易過程牽涉之法令甚多，如果自己沒時間深入了解或處理，可以委託專業人員提供服務，買屋前請委託合法不動產估價師辦理估價，買屋時請委託合法不動產經紀業代理或居間，買賣成交後請委託合法地政士辦理產權移轉登記。

2、現場履勘

不動產買賣時，無論是土地或房屋，甚至預售屋，都應赴實地勘查，對標的物範圍及各種情況要詳細詢問清楚。必要時更應向鄰居或大樓管理員查詢，以發現真實情況。又銷售廣告內容應與事實相符，且房屋用途及土地使用分區應符合日後使用。

3、瞭解出售原因

一般不動產出售原因，應詢問清楚，以避免買到令自己不舒服之不動產。除可向地(屋)主詢問外，亦可從左鄰右舍或大樓管理員打聽，以瞭解真相。

4、考慮買價是否公平合理，勿貪小便宜

不動產買賣因為零星交易，其價格的行情較不容易決定，因此，應先參考附近之成交案例，或是委託合法的估價師予以估價，以衡量價格是否公平合理。目前不動產透過仲介銷售的方式，非常盛行，少數不肖業者在受理房屋出售時，常提高售價，哄抬市場行情，甚或欺騙購屋者，因此，謹慎選擇信用可靠、合法之仲介公司購買不動產是頗為重要的。而且不動產交易是一輩子的事，勿因小利而後悔一輩子。寧可以一般正常價格買一間理想的房子，不要貪小便宜，以避免吃虧上當而後悔。

5、考慮財務狀況，勿倉促下決定

當有購買不動產的意願時，必須考慮不動產的價金、自備款及該不動產可以貸款多少金額，並考量日後貸款本金與利息的支付能力，切勿受仲介或銷售人員鼓動即倉促下訂，一定要深思熟慮，否則事後要解除買賣契約或退款就困難了，縱使因而失去交易機會，亦不見得有損失，更不要在壓力下作決定。

6、面積之正確性

一般不動產產權登記時，除主建築物面積外，尚有附屬建物及共用部分如：陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介業銷售時，常虛灌坪數，使每坪單價顯得很便宜，買方在給付定金之前，應詳看所有權狀，計算其確實面積，以免簽約後發生糾紛。

7、產權是否清楚

在付出定金前，應先到地政機關申請土地、建物(房屋)登記簿謄本，查閱所有權人、面積(坪數)、有無設定抵押、有無租賃關係或被查封等情事，並到工務機關查閱都市計畫圖，看看是否坐落在公園、道路或其他公共設施用地內。

8、詳閱買賣定型化契約及契約審閱期

凡以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之一部或全部而訂定之契約，均稱為定型化契約。該定型化契約條款不限於書面，其以放映、張貼、牌示或其他方法表示者，亦屬之。賣方若是企業經營者(建商)，要簽定買賣契約前，買方可以享有一定期間的契約審閱期(買賣猶豫期間)。

為防範定型化契約的濫用，保障消費者實質的契約自由，內政部公告各項不動產交易契約書範本，提供各界參考使用。暨公告定型化契約應記載及不得記載事項，若是賣方為企業經營者(建商)有違背了內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項，買方可以主張該條款無效。

9、瞭解稅費的負擔

不動產買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔，買賣不動產所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等，除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納，建物第1
次登記費、土地增值稅由出售人繳納)外，其餘稅費由誰負擔，應在契約中明訂，以免日後發生糾紛。

10、與所有權人簽約

要簽買賣契約時要詳細調查賣方的身分，並由賣方親自簽章或加捺指印，最好要與所有權人簽訂，如由代理人代簽，要注意是否有授權書，不能僅憑授權書簽約，若是憑授權書簽約，應該要查問賣方的本意，較不會有差錯，而且最好在地政士事務所簽約比較不會有問題，在簽約時要注意核對所有權狀上之姓名、住所等，並查對賣方地價稅單或是房屋稅單，確定所有權人就是賣方，比較不會受騙。又對於不動產的坪數、價格，及屋內現狀設備等都要書寫清楚。

11、指定地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉

買賣契約書由買方或賣方共同或協商指定地政士辦理產權移轉登記及相關手續；如未約明者，由買方或賣方或仲介公司(商號)指定之。而且簽定買賣契約後1 個月內要到地政事務所辦理所有權移轉登記，您的產權才有保障。

12、要求經紀業指派經紀人簽章

買賣不動產若是透過不動產經紀業辦理者，應由該業者指派經紀人於契約書等相關文件簽章，以示負責。

13、要求提供不動產說明書解說

經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向買方解說。在解說前，該說明書應經賣方簽章。又在訂定買賣契約時，經紀人員應交付該說明書予買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部分。

14、服務報酬的支付

買賣若是透過仲介公司(商號)而成交者，買賣雙方應支付一定金額的服務報酬給仲介公司(商號)，依中央主管機關的規定，其服務報酬不得超過該房屋買賣實際成交價金的6%(向買賣雙方收取的總額)，該服務報酬為收費之最高上限，並非主管機關規定的固定收費比率，買賣雙方可以向仲介公司(商號)磋商定之。

15、選擇使用內政部版要約書或斡旋金

委託仲介業者購買成屋時，業者在向購屋人收取斡旋金的同時，要同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」的區別及其替代關係。若是購屋人選擇內政部版「要約書」，就不得向買方收取任何款項。

16、房屋是否有瑕疵

看房子時要冷靜，並注意看牆壁有無漏水的情形及其位置？有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋？是否有損鄰狀況？有無違建或禁建情事？是否曾經發生火災及其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形？是否被建管單位列為危險建築？附近環境如何？有無公害？決定購買時，最好有一段緩衝時間，多看幾次並做多方面比較，免得貿然付出定金後才發現房子缺失，或不合自己的需要，而受損失。

17、停車位之使用

購買成屋時應注意是否有停車位之分管協議？是否需支付車位管理費？若是如何支付？使用時是固定位置使用、需承租、需排隊等侯、需定期抽籤等、每日先到先停，必須瞭解免得日後產生糾紛。

18、停車位記載情形

購買成屋時若一併購買停車位，必須注意該停車位有否辦理單獨區分所有建物登記？車位種類(平面式、機械式等)？車位編號(已辦理產權登記且有登記車位編號者，依其登記之編號，未辦理者，依分管編號為準)？

19、管理委員會事宜

購買區分所有建物時要注意，管理費如何繳納？是否有積欠管理費？

20、付款方式

付款方式亦應在契約中訂明。一般都分成4 段付款：

(1)簽約款：簽約時付一部分價款。

(2)備證款：出賣人備齊辦理移轉登記所需之文件，並就有關書表證件交

給雙方所指定之地政士或律師時，再交付一部分價款。

(3)完稅款：繳清一切稅費及增值稅後付一部分價款。

(4)交屋款：辦妥移轉登記，買受人領得所有權狀，並點交清楚後，再交

尾款。

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