容積移轉的觀念源起於英國的發展權移轉,即人民雖有土地所有權,但發展權歸國家所有,任何開發行為需經政府機關核准且繳納開發捐,其目的是消除因土地的計劃管制而產生的暴利,進而彌平暴損(如因都市計畫有人的土地被規劃為商業區、住宅區等建地或規劃為道路、公園用地等公設地的差異)。


所謂「容積」係代表土地上可建築的總樓地板面積,俗稱建坪


「容積率」是土地上能蓋多少建坪的比率。


如都市計畫住宅區土地,面積300容積率300,表示最多可蓋900房子(不包含陽台、地下層獎勵停車空間、屋突等不計入容積部分)。


容積移轉又稱「發展權移轉」,目前國內主要應用在3種土地使用的課題上:


第一是有保存價值之建築所定著之私有土地,如古蹟所座落的土地;


第二是提供作為公共開放空間使用之可建築土地;


第三是私有都市計畫公共設施保留地。


那麼容積移轉的利潤是如何創造的呢?


以最常被拿來容積移轉的公共設施保留地為例,


假設土地所有權人甲擁有一塊道路用地100平方公尺


公告現值 10,000元/㎡,另某乙擁有一住宅區土地1,000平方公尺公告現值50,000元/㎡,容積率300%,且甲與乙的土地同位於台北縣板橋都市計畫範圍內,為辦理容積移轉,乙以公告現值3成代價向甲購買道路地,故乙向甲購買道路用地之取得成本為3,000元/㎡×10030萬元,那麼乙可增加容積:100×10,000/50,000×300%=60㎡(約18),以板橋一般住宅區房價30萬元/坪計算,可增加540萬元收益扣除30萬元公設地取得成本,則有500萬元以上淨收益,這是容積移轉的迷人之處。


(詳細規定請參考都市計畫容積移轉實施辦法)


容積移轉確實為土地開發商、建商創造許多超額利潤,對促進都市土地更有效利用也有一定貢獻,從前政府常因缺乏經費無法徵收已劃設且被公共使用多年的公共設施保留地招致民怨,因容積移轉的實施也減少政府相當的財政負擔,但辯證的看,有利就有弊,在M型社會的今天似乎更應思考政府在社會利益共享上所應扮演的角色,如果在已人口高密度發展的市中心區,公園、綠地、學校、廣場等公共設施服務水準未提升的前提下,又提高區域建築物使用的集約度,造成的結果只是生活環境的惡化,筆者認為都市或區域間發展應思考以各地特色、資源、資金更有效分配以均衡發展。


如產業及人口有計畫的移植發展密度較低地區,或政府機關、重大公共建設的設置,都有助於高密度發展的舒緩;因國土規劃係百年大計,更期盼政府相關單位能更以宏觀、常遠的視野,以開創台灣為人人樂業安居的永續生活美地。


 


 


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