共有土地處分權&優先承購權


土地買賣登記事件


一、公同共有之法律關係實具有公同共有主體即「公同共有人團」之「人法結合關係」,與作為公同共有客體(即公同共有財產)之債權物權,兩者不完全分離;換言之,多數共有人依法取得全部共有土地處分權時,於法律上,即成立一「公同共有人團」,其亦包括不同意處分之共有人在內,此乃由於法律制度設計所賦予之效果。又土地法乃民法之特別法,土地法第34條之11項規定,共有物如為土地或建築改良物時,「其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算」,用以限制民法第819條第2項規定「共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。」之適用範圍,其旨在保護多數共有人之利益及促進共有土地或建築改良物之有效利用。至土地或建築改良物之共有人,其應有部分合計逾三分之二,而依土地法第34條之1規定處分全部共有物時,其承受人,得為共有人(公同共有人)之一,或必須為該共有物全體共有人以外之第三人,法律並未設限制規定,亦未規定承受人為共有人之一時其人數比例不予計算,故不論多數共有人處分之對象為何,係第三人或共有人(公同共有人)之一,均不應影響其已依法取得之處分權能。復參酌土地法第34條之1之立法目的即在於簡化或消滅共有關係,促進共有土地,以利社會經濟之發展,含有促進公共利益之色彩,是以,於法律無明文限制之下,如認同意處分公同共有人之一,不得再為承買人者,亦有使土地法第34條之11項之立法目的難於實現之情形。今原處分機關以承買人鄭○華亦為出賣人之一,應自同意處分之人數及比例中扣除,難謂無剝奪其依法取得之「共有土地處分權」,於法尚有未洽。


二、依土地法第34條之14項規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人有優先承購權;第5項規定:「前4項規定,於公同共有準用之」。至部分共有人(公同共有人)出賣『共有土地』時,他共有人(不同意處分之共有人),是否有優先承購權,多數學者及實務見解(最高法院78年第12次民事庭會議決議)採肯定見解,認於理論上,法律既允部分共有人得逕行出賣共有物,理應使他共有人(公同共有人)享有優先承購權,方足適當平衡當事人之利益。易言之,為保護他共有人(公同共有人)之利益兼貫徹立法上之價值判斷,應類推適用本法條第4項規定,使他共有人(公同共有人)亦享有優先承購權,始較合於本法條第4項,各共有人處分其應有部分之時,應優先保護共有人之利益之立法目的。準此,同意處分之共有人依前項規定為處分共有土地之全部時,依同法條第2項規定,仍應事先以『書面』通知他共有人(即不同意之共有人);其不能以書面通知者,應公告之,俾使不同意之他共有人於部分共有人『出賣全部共有物』時,亦得主張優先購買權。


◆台北縣政府訴願決定書◆


訴願人:鄭○彰、鄭○德、鄭○華、鄭○子


原處分機關:臺北縣政府稅捐稽徵處


上列訴願人因土地買賣登記事件,不服原處分機關9467板登駁字第000151號駁回通知書所為之行政處分,提起訴願一案。


本府依法決定如下:


主文訴願駁回。


事 實


緣鄭○彰、鄭○華、鄭○德、鄭○子、鄭○森、鄭○裕、鄭○仁等7名因繼承而取得坐落本縣土城市員○段949899102270地號等5筆土地(下稱系爭土地),持分各四分之一,依繼承系統表所示,應繼分為均等各七分之一。上開公同共有人鄭○彰、鄭○華、鄭○德、鄭○子等4人(即訴願人)依土地法第34條之1(下稱本法條)規定,以買賣為登記原因於94518向原處分機關申請土地買賣登記,將渠等繼承人所公同共有系爭土地之各四分之一持分出售於公同共有人之一鄭○華(以下簡稱出賣全部共有物),爰依本法條及土地法第34條之1執行要點第9點(下稱執行要點)於申請書及契約書列明7名公同共有人,並附具同意處分4人(鄭○彰、鄭○華、鄭○德、鄭○子)之印鑑證明,並依規定切結。嗣於同年524,另3名未會同的公同共有人之一鄭○森向原處分機關提出異議書主張:「1.本人事先確實未收到出賣人有關處分方式、價金分配等之書面通知或存證信函。2.本人優先購買權尚未放棄,若出賣人之價金及條件書面通知到達本人後,本人保留主張按潛在應有部分之比例依同樣條件優先購買之權。」。系爭登記案代理人,得知鄭○森異議後,於同日向原處分機關提出「土地移轉登記說明書」主張本登記案係共有人互為買賣應有部分之情形,依最高法院72年台抗字第94號判例及83年台上字第1713號裁判,他共有人(即異議人)並無優先購買權規定之適用,故其所提異議應無土地登記規則第97條第3項規定適用,惟案經原處分機關審查後,認有土地登記規則第57條第1項第23款及第97條第3項規定應予駁回之情形,遂以首揭處分,否准所請。訴願人不服,向本府提起訴願,並據原處分機關檢卷答辯到府。


 


按「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。」、「第1項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。」、「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」、「前4項規定,於公同共有準用之」,本法條第15項定有明文。另依司法院大法官釋字第562號解釋,「不動產之應有部分如屬公同共有者,其讓與自得依土地法第34條之一第5項準用第1項之規定。」


系爭土地,訴願人鄭華等4人依本法條規定,以買賣為登記原因向原處分機關申辦土地買賣登記,將系爭土地出售於公同共有人之一鄭華,嗣另3名未會同的公同共有人之一鄭森向原處分機關提出異議書,主張略以『其事先確未收到出賣人有關處分方式、價金分配等之書面通知,尚未放棄優先購買權,若出賣人之價金及條件書面通知到達本人後,將保留應有部分之比例依同樣條件優先購買之權』。案經原處分機關審查後,認同意處分之公同共有人即鄭華,同為出賣人及承買人,應將其自同意處分之人數及比例扣除,從而,系爭土地之處分則未達本法條第1項之法定門檻,且亦有未同意之公同共有人主張優先購買權之問題,依土地登記規則第57條第1項第23款及第97條第3項規定,予以駁回。


查公同共有之法律關係實具有公同共有主體即「公同共有人團」之「人法結合關係」,與作為公同共有客體(即公同共有財產)之債權物權,兩者不完全分離;換言之,多數共有人依法取得全部共有土地處分權時,於法律上,即成立一「公同共有人團」,其亦包括不同意處分之共有人在內,此乃由於法律制度設計所賦予之效果。又土地法乃民法之特別法,本法條第1項規定,共有物如為土地或建築改良物時,「其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算」,用以限制民法第819條第2項規定「共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。」之適用範圍,其旨在保護多數共有人之利益及促進共有土地或建築改良物之有效利用。至土地或建築改良物之共有人,其應有部分合計逾三分之二,而依本法條第1項規定處分全部共有物時,其承受人,得為共有人(公同共有人)之一,或必須為該共有物全體共有人以外之第三人,法律並未設限制規定,亦未規定承受人為共有人之一時其人數比例不予計算,故不論多數共有人處分之對象為何,係第三人或共有人(公同共有人)之一,均不應影響其已依法取得之處分權能。復參酌本法條之立法目的即在於簡化或消滅共有關係,促進共有土地,以利社會經濟之發展,含有促進公共利益之色彩,是以,於法律無明文限制之下,如認同意處分公同共有人之一,不得再為承買人者,亦有使本法條第1項之立法目的難於實現之情形。今原處分機關以承買人鄭華亦為出賣人之一,應自同意處分之人數及比例中扣除,難謂無剝奪其依法取得之「共有土地處分權」,於法尚有未洽。


次查,依本法條第4項規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人有優先承購權;第5項規定:「前4項規定,於公同共有準用之」。至部分共有人(公同共有人)出賣『共有土地』時,他共有人(不同意處分之共有人),是否有優先承購權,多數學者及實務見解(最高法院78年第12次民事庭會議決議)採肯定見解,認於理論上,法律既允部分共有人得逕行出賣共有物,理應使他共有人(公同共有人)享有優先承購權,方足適當平衡當事人之利益。易言之,為保護他共有人(公同共有人)之利益兼貫徹立法上之價值判斷,應類推適用本法條第4項規定,使他共有人(公同共有人)亦享有優先承購權,始較合於本法條第4項,各共有人處分其應有部分之時,應優先保護共有人之利益之立法目的。準此,同意處分之共有人依前項規定為處分共有土地之全部時,依同法條第2項規定,仍應事先以『書面』通知他共有人(即不同意之共有人);其不能以書面通知者,應公告之,俾使不同意之他共有人於部分共有人『出賣全部共有物』時,亦得主張優先購買權。至訴願人所引最高法院72台抗字第94號判例及83年台上字第1713號裁判,其要旨均為共有人『間』互為買賣應有部分時,因已達簡化共同關係之目的,而無本法條第4項規定適用之問題,與本件紛爭事實有異,尚難比附援引。


又系爭土地公同共有人之一鄭森(下稱異議人)向原處分機關提出異議書,主張略以「其事先確未收到出賣人有關處分方式、價金分配等之書面通知,尚未放棄優先購買權,若出賣人之價金及條件書面通知到達本人後,將保留應有部分之比例依同樣條件優先購買之權」,另觀訴願書所載,出賣人一方係委由本件訴願代理人於94517親自於異議人住處面交,其並明確告知並無出賣意願在案云云,惟無法提出書面資料相佐為憑,則訴願人是否確依本法條及執行要點規定踐行程序,使異議人明瞭該內容,均屬不明;且查訴願人於所有權移轉登記申請書上,切結「他共有人已放棄優先購買權...」,惟由於異議人於登記完畢前提出異議書,對優先購買有所爭執,而是項爭執屬土地登記規則第57條第1項第3款所定構成駁回事由之「私權爭執」範圍(最高行政法院811796號判例參照)。從而,原處分機關以同意處分之公同共有人-鄭華,同為出賣人及承買人,應將其自同意處分之人數及比例扣除,作為據以駁回理由之一,於法雖尚有未洽,惟如上所述,基於土地登記採實質審查原則,如同意處分之公同共有人未能舉證以證明確已通知他公同共有人優先購買,且他公同共有人並已放棄(或視為放棄)優先購買權時,則原處分自得駁回登記之申請,是該結果尚無二致,仍應予維持。


綜上論結,本件訴願為無理由,爰依訴願法第79條第2項規定,決定如主文。


 



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