住宅政策,該換腦袋,以租代售政策才能永續


我見我思-住宅政策,該換腦袋


政府為無殼族覓殼的住宅政策,至今仍以政府興建、出售為主軸;其實,包括政府與社會,都該換個腦袋,多想想出租公屋的好處。其實,只要政府帶頭做好公屋出租,社會觀念是有可能跟著改變。


民眾都有擁有自己殼的心態,除了源遠流長的有土斯有財觀念外,現實上是租屋可能面對幾年就要搬遷的困擾;此外,長期房價看漲的預期心理,也讓民眾期望享受資產增值的利益;未來,還可財留子孫。


對所得較高、本來就有能力負擔者,當然甭討論,隨他去吧。但如所得較低,卻仍非攢下一間房子者而言,買了房子卻可能是一輩子要當屋奴,如此就未必上算了。


拿現在台北都會區的各區域行情看,在台北文山區租一戶 三十坪 上下的三房之屋,租金大概一萬五左右;但如要購買同樣的房子,中古公寓大概要近千萬,新成屋則要一千五百萬元上下。


再換算每個月要支付的房價,以貸款七成、利率二%,還款時間廿年算,買千萬公寓,每個月要支付三萬五千元,廿年下來,單是利息就要付出一五萬元;如果是一千五百萬元的房子,每個月支付五萬三千元,廿年支付的利息是二二五萬元。現在是利率低點,未來利率必然逐步調升,購屋貸款者的負擔必然增多。坦白說,這個負擔是夠重的。


但如果政府有公屋出租,租金是區域行情的六成多,你可能一萬元不到就能租到同樣房子,單是購屋廿年要付的利息,就夠你租十二年的房子。如果算本金一千萬,哦,夠你住八十三年哩。你還要買房子、當屋奴嗎?


一旦政府公屋出租成為穩定的政策,你知道不會隨便提升租金、隨意趕人,購屋期望的「安定感、穩定性」有了;你也甭想「財留子孫」,反正孩子長大「不夠會賺」,還是有公屋租,不致於流落街頭。這時,出租公屋的吸引力就產生了。


這次政府重啟住宅政策,令人失望的是仍是舊思維、老招式;不論是合宜住宅或現代住宅,都只是過去國宅出售政策的翻版,但國宅政策明顯是失敗,無法長期解決住宅問題。


以政府已決定在機場捷運A七站興建的二千四百多戶合宜住宅為例,九五%出售,只有五%是出租的社會住宅。A七區位不錯,搭捷運進入北市只要十多分鐘;政府說每坪只要賣十五萬元以下;但同樣機場捷運線的A九、A十站附近的新房,每坪要賣廿六到三十萬元,差了快一倍。


換句話說,買到合宜住宅者立刻現賺快一倍,這公平嗎?這就是馬總統的居住正義嗎?真的就解決了弱勢者的居住問題嗎?政府賣掉這二千多戶合宜住宅,讓買者大賺一手後,手上再無籌碼,只能跑到更遠的板橋浮洲再蓋合宜住宅。


政府不換腦袋,改以公屋出租為政策主軸,唯一的理由就是官僚怠惰,因為蓋了就賣掉後即「沒我的事」,最簡單;出租則牽涉到後續長期的管理問題。不過,國外如星、港,公屋出租可占房屋的三、四成,顯然只要制度與法規明確,公屋出租是可以做好管理。差別在為與不為之間而已!


以租代售,住宅政策才能永續


為了實現「住者有其屋」理想,行政院推出一連串住宅政策,但不管是合宜住宅或現代住宅,根本上都是以出售產權,來化解高房價及所得分配不均的民怨為政策導向,只是過去國宅政策的翻版。但以過去失敗例子來看,政府倒不如以租代售來得務實有用。


目前的住宅政策以合宜住宅最為明確,行政院已決定年底在機場捷運林口A7站,出售二千四百五十一戶合宜住宅。講白了,所謂合宜住宅就是過去國宅的翻版,本質上都是以平價為訴求,將房子出售給弱勢族群。


不過,如果以大台北地區為範圍,即使標榜捷運沿線,合宜住宅的地點,其實離市中心已有一段距離。會有這種現象,當然就是過去政府以出售為主流的國宅政策,造成國宅愈蓋愈遠,弱勢族群也被迫愈搬愈遠。


過去政府在大台北地區蓋國宅時,顯然未能預期都市發展帶來的房價飆漲,而從國宅的失敗經驗,凸顯的也是政府一味出售,導致手中掌握的土地資源愈來愈少的盲點。


反觀首批即將在林口興建的合宜住宅,那怕現在林口的住宅供給仍超過於需求,但隨著都市發展,林口未來一定比現在繁榮,屆時政府的國有地恐怕又已賣光。往後的弱勢族群,就得往更偏遠的地方,才找得到居住正義。


再以現代住宅為例,為了讓弱勢民眾也能買得起高房價的雙北市房子,經建會一開始就以出售為前提,但規畫時為了壓低房價,又擔心落入圖利建商的政策買票指控,因而把出售範圍限定在地上權。


但撇開愈蓋愈遠不說,即使是地上權,期間也長達七十年,以所得分配日益不均的情況來看,低所得者只會更多不會更少,當有限的土地蓋完現代住宅後,回收再利用還是要等七十年,後續更多的弱勢者,也只能被迫住的更遠,或者自己想辦法。


目前的住宅政策,其實都只是舒緩貧富差距的權衡之計,根本上還是要解決所得分配不均問題,讓所有人都能買得起房子。而在杯水車薪、資源有限的情況下,政府更應該讓手中的籌碼發揮最大功效,而且籌碼能永續的掌握在政府手上,以公屋出租代替出售作為政策主流,才是「永續經營」的住宅政策。


中國時報 【洪正吉/新聞分析】


 


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