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司法院為配合總統司法改革國是會議,提出七項司改措施,包括協調法務部訂立民法第一六六條之一的施行日期,減少房市爭議,以健全不動產市場法制。
首先須說明者,司法院欲推動的是已制定的民法第一六六條之一規定,依據該條第二項,如果雙方合意完成不動產物權登記,他們之間的契約仍為有效。因此,移轉不動產的契約是否經過公證,當事人還是有選擇權,並非強制公證。
 
其次,有人以不動產契約公證是圖利公證人,增加交易成本反對施行,並無說服力。任何新制施行,必定有其成本,也會有人受益或受損。但成本存在或誰受益,並不是支持或反對新制的正當理由;只要制度的效益大於成本,而符合公共利益,就值得推行。
 
交易成本,包括協商契約、履行契約及糾紛解決成本等完成交易可能產生的成本,即使當事人選擇經公證,如減少將來糾紛解決的成本大於公證的成本,則並未增加交易成本。
 
在現行制度下,協助不動產交易進行的主要專業人員,是地政士與不動產經紀人,明確當事人間的權利義務,並預防糾紛發生的撰擬不動產契約事項,主要是地政士的工作;但依現行法律地政士所要負擔的責任,並無法滿足民眾預防糾紛發生的需求,這可由法院判決加以印證。
 
如台北地方法院九十九年度重訴字第八八七號判決,是針對當事人買受占用國有山坡地的違建,後遭到竊佔罪等刑事處罰,當事人訴稱承辦地政士未告知此一法律風險,法院認為購買占用國有地是否構成竊佔等罪,並不在地政士業務評估範圍之內;其他有關地政士專業責任的案件,也常將責任限縮至與登記相關事項。
 
地政士形式上固然只是土地登記專業代理人,實質上卻是扮演不動產專業律師的工作;然而在現行地政士制度下,地政士因資格不等於不動產專業律師,因而不動產契約所產生的各種糾紛,數量一直難以降低,衍生各種訴訟,產生鉅額的糾紛解決成本。
 
公證人的平均素質,與法官和律師相當,經公證的不動產契約,幾無糾紛產生,即使有糾紛,因法院通常都依照公證書內容判決與強制執行,因而解決成本也極低。
 
公證制度自民國九十年實施民間公證人制度以來,業務量逐年增加,公證人的人數也穩定增長,已無八十八年民法修訂時公證制度準備不及之疑慮。
 
基於以上理由,支持司法院推行不動產契約公證制度,儘速訂定民法第一六六條之一的施行日期。
 
 
 
 
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