「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」


專有名詞定義與解釋
1
、容積:土地可建築之總樓地板面積。
2
、基準容積:以都市計畫及其相關法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積 數。

3
、送出基地:得將全部或部分容積移轉至其他可建築土地建築使用之土地。

4
、接受基地:接受送出基地容積移入之土地。

5
、容積移轉:一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用(詳附圖)。


內容摘要


(一)送出基地說明
都市計畫容積移轉實施辦法 第一類送出基地 第二類送出基地 第三類送出基地
都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地

1.
為改善都市環境或景觀,提供作為公共開放空間使用之可建築土地

2.
因法令變更致不能建築者 私有都市計畫公共設施保留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者

臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件 第一階段受理與否受理


1. 本市土地使用分區管制規則中,對於提供公共開放空間之建築基地,已訂有容積獎勵規定,故暫不受理。
2.
因法令限制而無法開發之原可建築土地
(如:平均坡度> 30 %之保變住及住二山限區,經統計全市面積約 512ha )面積廣大,且該種可建地原屬因環境限制而不宜開發之土地,故暫不適用容積移轉。 第一階段屬試辦期,選擇有助於達成都市發展目標之公設用地、並控制因此而可能新增之容積量為原則,故受理


1. 公園用地、綠地、廣場: 排除大型山區公園。
2.
道路用地:

寬度大於 15 公尺 以上之未開闢道路用地,且經主管機關審定具交通運輸、防救災避難需求,有開闢之必要者。
公共設施用地不含都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發地區共同負擔之公共設施用地及都市計畫檢討變更中之土地。


一、臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件 送出基地資格
1.
古蹟:
古蹟修復再利用計畫經本府文化局審查通過,完成修復計畫,並經本府審查通過及核定後,始得申請容積移轉許可。
2. 歷史建築:
歷史建築維護事業計畫經本府文化局審查通過後,提送本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過、並完成修復事業,經本府勘驗核可者,始得申請容積移轉許可。
1.
公園、綠地、廣場:

公園、綠地、廣場面積在 2 公頃 以下,送出基地申請規模超過 1000 平方公尺 、基地形狀方整,有開闢取得迫切性之私有未開闢公園綠地或廣場。
2.
道路用地:

寬度大於 15 公尺 以上,且經主管機關評定基於交通運輸及都市防救災需求,有開闢取得必要性、並經用地範圍內所有土地所有權人同意開闢者。
3.
本市都市計畫書另有規定者。

接受基地範圍 全市任何一宗可建地,惟排除許可條件第 7 點所列環境敏感或特別景觀之不可移入土地。 採正負面列舉方式、可容積移入之接受地區:如
1.
正面:基地位在大眾捷運場站車站出入口半徑 三百公尺範圍內、或基地所在位置半徑 四百公尺範圍內,有已開闢且其面積在 零點五公頃以上之公園綠地、或本市都市計畫書另有規定者。

2.
負面:許可條件第 7 點所列具環境敏感或特別景觀之不可移入土地。

符合送出基地資格 符合條件之古蹟、歷史性建築清冊將另行公告 符合條件之未開闢公共設施用地清冊將另行公告

(二)容積換算公式

依都市計畫容積移轉實施辦法第 9 條規定,接受基地移入之容積 = 送出基地移出之土地面積 ×( 申請容積移轉當期送出基地之公告土地現值 ÷ 申請容積移轉當期接受基地之公告土地現值接受基地之容積率。



容積換算案例 :
某甲所有適用上述許可條件之公共設施保留地面積為 200 ㎡,每平方公尺土地公告現值為 12,000 元,移入接受基地之土地每平方公尺公告現值為 15,000 元,如接受基地為「住三」用地,其容積率為 225 %,則換算成接受基地容積之計算如下:
接受基地之容積= 200 ×12,000 ÷ 15,000× 225 = 360



(三)接受基地可移入容積
都市計畫容積移轉實施辦法第 8 條規定


1. 接受基地基準容積 30 %為原則。
2.
該接受基地基準容積之 40 %(位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地,其可移入容積得酌予增加,但不得超過接受基地基準容積的 40%


(四)接受基地可移入容積總量
依許可條件第 9 條規定,接受基地依本許可條件移入之容積加計其他依法規規定予以獎勵之容積總和,不得超過各該建築基地法定容積之 50%


私有公共設施保留地取得之問題


由於全臺北市均位於都市計畫範圍內,因此在都市計畫容積移轉實施辦法訂定後,為求首都城市之都市發展與生活品質,必須維持一定程度之公共設施服務水準。
部分公共設施保留地因政府財政困難,長期以來無法依都市計畫規劃構想取得、興闢,對長期受限之土地所有權人而言確有不公,但長期累積之城市發展問題需要長時間、多種管道予以解決。



(一)私有公共設施保留地取得經費來源共有七大類
都市計畫法 77 條規定:「地方政府及鄉、鎮、縣轄市公所為實施都市計畫所需經費,以下列各款籌措之:
1.
編列年度預算

2.
工程受益費之收入

3.
土地增值稅部分收入之提撥

4.
私人團體之捐獻

5.
中央或縣政府之補助

6.
其他辦理都市計畫事業之盈餘

7.
都市建設捐之收入。」


(二)行政院核定之「都市計畫公共設施保留地問題處理方案」
為解決臺灣私有公共設施保留地長期未徵收取得之問題,行政院於 90 年核定「都市計畫公共設施保留地問題處理方案」,計有 6 大對策、 15 項方案(如下),而「逐步建立發展權移轉制度,並優先推動容積移轉取得公共設施用地」僅為其中一項對策,即法令及相關辦法規定之私有公共設施保留地取得方 式很多,容積移轉取得公共設施保留地僅為其一。


1.6 大對策
(1)
檢討放寬都市計畫法令有關公共設施用地使用之限制。

(2)
撤銷不必要之公共設施保留地。

(3)
檢討以整體開發方式取得公設地,由整體開發區域土地所有權人共同分攤公設地取得及開發費用。

(4)
逐步建立發展權移轉制度,並優先推動容積移轉取得公共設施用地。

(5)
推動都市更新、獎勵民間捐地或投資興闢公共設施。

(6)
充裕地方財政收入,並成立受益回饋基金,配合都市發展時程,優先使用於公共設施用地取得及建設。


2.15 項方案
針對法令修正部分︰

(1)
進行都計法全面檢討修正案,考量增訂都市計畫擬定或變更之整體開發區計畫,若未按計畫實施,該整體開發區擬恢復為原計畫,以減少公設地漫無目標而無限期保留之狀況。
(2)
檢討放寬都計法令有關公共設施用地使用之限制。

(3)
檢討都市計畫公共設施用地劃設標準,修訂各層級都市合適之公共設施用地劃設基準。

(4)
( ) 「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」放寬公設用地准許條件及使用條件之限制,以提高獎勵誘因,積極引導私人 . 團體參與投資建設。

(5)
( ) 訂各種都計使用分區變更審議規範,規定低使用價值分區變更為高使用價值分區時,應實施整體開發由土地所有權人自行興建及提供公共設施,並自願捐贈一定比例之可建築用地,始得辦理。


針對都市計畫審議部分︰
(1)
請各縣市政府加強辦理都市計畫通盤檢討,撤銷不必要之公設保留地。
(2)
為加強都市計畫實施公平性,繼續執行土地儲備制度,凡都市計畫擴大,新訂或農業區,保護區變更為建築用地時,除特殊原因報院核准採其他整體開發者外,一律採區段徵收。


針對加強地方財政收入部分︰
(1)
加速完成地方稅法通則立法程序;並檢討修正財政收支劃分法,充裕地方財政。
(2)
研定增加地方財政收入之自治法令,成立受益回饋基金。


針對公共設施保留地取得部分︰
    (1)
依「都市更新條例」規定,積極推動或鼓勵、協助民間辦理都市更新,透過容積率獎勵、容積移轉及整體更新手段,無償取得更新地區內之公共設施保留地或廢除一部分非必要之計畫道路。
    (2)
都市開發應藉市地重劃、區段徵收,加速取得公設用地。

    (3)
輔導地方政府辦理聯開、獎勵投資、容積移轉取得公設地。

    (4)
鼓勵民眾捐地興闢公設,並給予名義上之獎勵。

    (5)
地方政府應充實自有財政能力及評估都市發展趨勢,依都市計畫法規定目標年研擬個別都市分期分區發展計畫,以多元化方式循序逐步取得建設公共設施。

    (6)
中央得視財政狀況編列預算補助地方政府專案辦理公設地之取得。


(三)臺北市政府辦理公共設施保留地取得之相關計畫
1.
撤銷不必要之公共設施保留地
    (1)
納入各地區都市計劃通盤檢討案規劃檢討。

    (2)
進行軍事用地、市場用地、加油站用地、電信用地之都市計畫檢討案。

2.
逐步建立發展權移轉制度,評估辦理容積移轉取得公共設施用地。

3.
推動都市更新、獎勵民間捐地或投資興闢公共設施、充裕地方財政

    (1)
土地重劃地區除部分涉及都市計畫擬定或檢討變更事宜外,其餘組成通盤檢討專案小組檢討辦理中。

    (2)
已持續依據促參法及獎投辦法等相關規定評估適當公共設施公告民間投資開發。

    (3)
依「臺北市公園管理辦法」第 9 條之規定,公園內各項設施接受私人或機關團體之捐獻,給予捐贈者名義上之獎勵。

    (4)
於各年度歲出均含括一定比例取得公共設施用地之預算支出。

    (5)
本府依內政部 93 年訂頒之「都市計畫私有公共設施保留地與公有非公用土地交換辦法」辦理公私有土地交換作業。另辦理「臺北市政府採購私有既成道路土地」招標作業。


(四)臺北市私有公共設施保留地總量( 94 2 月):
面積
種類 私有未徵收面積(公頃) 佔未徵收總面積之百分比 備註
公園

綠地

廣場 大型山區公園
327 233 35% 25%
道路用地 337 36% 8m 寬以下占道路用地
60%
堤防用地
40.84 4.35%
機場用地
16.07 1.71%
學校用地
1.75 0.19%
機關用地
35.21 3.75%
其他 178.85 19.05% 如停車場、殯葬用地、污水處理廠

總計
938.66 100%
資料來源:發展局整理


伍、實施容積移轉-臺北市因應之策略與作法

臺北市政府為因應都市計畫容積移轉實施辦法實施後所衍生之衝擊,認為應妥善運用容積移轉手段達到提升都市發展環境與全體市民生活品質之目的,而不應僅著眼在公共設施保留地取得之消極目的而已,因此臺北市實施容積移轉之策略與作法包括:


( ) 目標:健全都市發展、提升環境品質、符合都市防救災需求


( ) 原則
1.
具有立即需要且尚未開闢之公共設施為優先。

2.
為維繫本市既有及相對其他城市較嚴格容積管理之營建環境,採分階段、動態調整。

3.
受理申請公共設施保留地,以位於人口集中區且具有促進都市發展功能之重要性公共設施為優先取得對象。

4.
非唯一手段,秉持中央推動取得公共設施用地措施,循多元管道取得公共設施用地,並均衡兼顧土地所有權人應有權益。


( ) 1 階段優先處理適用對象執行百分比
適用種類 適用範圍 1 階段執行百分比

古蹟及歷史建築所定著之私有土地 全市(約 10 公頃 1 階段執行 100

私有未徵收公園、綠地、廣場之公共設施保留地 面積 2 公頃 以下, 1,000 平方公尺 以上。(約 93.25 公頃 合計約 102.9 公頃 ,約佔本市私有未徵收開闢公共設施保留地( 938 公頃 11 %。

道路用地 15 公尺 以上未開闢之道路。(約 9.7 公頃


六、「臺北市都市計畫容積移轉審查許可條件」(草案)條文暨說明
許可條件內容 說明


一、本許可條件依都市計畫容積移轉實施辦法(以下簡稱容積移轉實施辦法)第四條第一項規定訂定之。 明訂本許可條件訂定之法源依據。


二、本許可條件在綜合考量健全臺北市(以下簡稱本市)都市發展、提升生活環境品質及都市防救災需求下,依容積移轉實施辦法,由臺北市政府(以下簡稱市政 府)分階段選定優先可受理容積移轉之送出基地及接受基地。 本許可條件訂定之基本精神,除考量都市發展、提升生活環境品質及都市防救災需求外,同時兼顧公共設施保留地土地所有權人久未被徵收權益受損之問題,分階段 進行處理。


三、前點所稱送出基地為下列各款土地:

(
) 本市古蹟及歷史建築所定著之私有土地。
(
) 私有未徵收之公共設施保留地,包括

1、公園用地。

2、綠地。

3、廣場。

4、道路用地。

前項送出基地不含都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發地區共同負擔之公共設施用地及都市計畫檢討變更中之土地。 1. 為保存本市歷史文化記憶,本市古蹟及歷史建築定著之私有地適用本許可條件。

2.
考量公共設施保留地適用容積移轉對都市環境之衝擊,本階段以未開闢之公園、綠地、廣場及道路用地優先適用。

3.
其餘類型之私有公共設施用地有其他取得方式或納入都市計畫通盤檢討或專案檢討中,本階段暫不予列入。


四、前點第一項第二款所稱之私有未徵收之公共設施保留地,應符合下列條件:

(
) 公園用地、綠地、廣場:
1、該公共設施保留地面積,須小於 二公頃以下。

2、送出基地申請範圍應相毗連且合計面積應超過 一千平方公尺

3、須面臨已開闢之都市計畫道路,形狀方整且基地長寬比不得大於三比一或臨計畫道路之面寬達 二十公尺以上。

4、送出基地申請範圍不得造成未申請送出基地無面臨計畫道路之情形。

5、送出基地申請範圍內之土地所有權人,須全數同意辦理容積移轉。

(
) 道路用地:

1、計畫道路寬度應達 十五公尺以上,且經市政府都市發展局邀集相關單位認定具交通運輸、防災避難需求,有優先開闢之必要者。

2、送出基地申請範圍,須為完整路段,且二側均與現有已開闢之 八公尺以上計畫道路相連通。

3、送出基地申請範圍內之土地所有權人,須全數同意辦理容積移轉。 明訂私有公共設施保留地可作為送出基地之條件。


五、接受基地範圍內之土地所有權人須提出建築計畫,經本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過,並經市政府核定後,始得申請核發容積移轉許可證 明。各接受基地建築計畫之變更或因基地條件限制未能完全使用其獲准移入之容積,而需再次移轉者,亦同。 為確保接受基地鄰近地區整體環境品質,接受基地建築計畫需經都市設計審議通過,始得申請核發容積移轉許可證明。


六、接受基地以位於下列地區為限:

(
) 第三點第一項第一款之送出基地,其容積得移轉至本市行政轄區內之可建築土地。
(
) 第三點第一項第二款之送出基地,其容積僅得移轉至下列地區:

1、基地位在大眾捷運場站車站出入口半徑 三百公尺範圍內,且需面臨 八公尺以上已開闢之都市計畫道路。

2、基地所在位置半徑 四百公尺範圍內,有已開闢且其面積在 零點五公頃以上之公園綠地,且需臨接 十五公尺以上已開闢之計畫道路,或面臨二條已開闢之計畫道路,而其中一條寬度須達 十二公尺者。 1. 為提高土地所有權人保存維護之誘因,古蹟及歷史建築不予指定容積接受地區。

3
、送出基地為第 3 點第 1 項第 2 款之公共設施保留地,其接受基地應考量大眾運輸導向發展政策,以及其鄰近地區環境品質之維繫。

七、接受基地之面積,應超過 一千平方公尺,且不得為下列土地:

(
) 古蹟或歷史建築所在及毗鄰街廓。
(
) 位於市政府公告之山坡地及本市環境地質資料庫中土地利用潛力低及很低之地區。

(
) 位於本市保護區變更為住宅區地區及適用本市山坡地開發建築要點之地區。

(
) 位於農業區、保護區、河川區及其他非屬都市計畫發展區之土地。

(
) 依本市都市計畫規定禁止容積移轉、獎勵地區之土地。 1. 參考臺北市土地使用分區管制規則綜合設計放寬規定之最小基地規模,訂定本要點接受基地之面積應超過 1000 平方公尺

2.
為避免容積移入,增加環境敏感地區之負荷,或有影響都市景觀之虞(如古蹟周邊),排除位於環境敏感等地區作為接受基地之規定。


八、本許可條件第三點第一項第一款之送出基地,如經市政府指定公告為古蹟者,應由送出基地所有權人依文化資產保存法相關規定提出古蹟修復再利用計畫,經市政府文化局審查通過,並經市政府核定後,始得申請之。

本許可條件第三點第一項第一款之送出基地,如經市政府登錄公告為歷史建築者,應由送出基地所有權人依文化資產保存法相關規定提出歷史建築維護事業計畫,經 市政府文化局審查通過後,提送本市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過,並完成修復事業,經市政府文化局勘驗核可後,始得申請之。 為確保古蹟或歷史建築完成建築維護及修復事業,規定古蹟類送出基地需完成修復再利用計畫、歷史建築類送出基地需完成維護、修復事業後,方能申請辦理容積移 轉。


九、接受基地依本許可條件移入之容積加計其他依法規規定予以獎勵之容積總和,不得超過各該建築基地法定容積之百分之五十。 配合容積移轉實施辦法第 8 條規定,為控制接受基地總移入容積,以避免建築量體過大,超過環境承載力,限制同一申請案之接受容積併同依其他規定(如本市土地使用分區管制規則、都市更 新條例、或依都市計畫變更辦理容積獎勵地區)予以獎勵之接受總容積(含獎勵容積)不得超過基準容積之 50 %。


十、接受基地經審議通過後,除第三點第一項第一款之送出基地外,申請人應在限期內完成送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係之清理,並將土地產權移轉登記予市政府後,由市政府核發容積移轉許可證明。

因容積移轉及土地產權移轉登記所需之土地登記規費、印花稅及其他稅捐等均由申請人負擔之。

容積移轉許可後,應由市政府建築管理機關套繪登錄及管理,並由市政府地政機關建檔。 1. 除古蹟或歷史建築外之送出基地,應完成相關法律關係清理,並登記產權予臺北市後,方能申請辦理容積移轉。

2.
配合容積移轉實施辦法第 19 條規定,訂定地政與建築管理配套措施。另因容積移轉所衍生之相關規費載明由申請人負擔。


十一、本市都市計畫書另有規定者,從其規定。 明訂都市計畫書另有規範者,從其規定。

十二、本許可條件自發布日施行。 明訂本許可條件施行日期。


 


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